Выбираем район: сколько стоит жилье в 1 км от Кремля на Бульварном кольце


Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях разъясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры


Фото: Максим Мозуль / РБК

Бульварное кольцо пролегает через территории сразу нескольких московских районов в Центральном административном округе. Вопреки названию, Бульварное не образует замкнутую окружность, — как, например, Садовое, ТТК или МКАД — оно огибает в виде подковы московский Кремль с двух сторон и упирается в Москву-реку у площади Пречистенских ворот с одной стороны и у Большого Устьинского моста — с другой.

Риелторы выделают это самое центральное кольцо в Москве как отдельный субрынок жилья, жить в пределах или рядом с ним престижно и дорого — квадратный метр с видом на бульвары в среднем стоит около 700 тыс. рублей.

География района

Бульварное кольцо представляет собой непрерывную последовательность различных бульваров и площадей, которые растянулись на 9 км. Сегодня кольцо находится на территории нескольких районов ЦАО: Хамовники, Арбат, Пресненский, Тверской, Мещанский, Басманный и Таганский.

Вид на Тверской и Никитский бульвары

(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)

Всего в состав данной локации традиционно включается 10 бульваров:

  • Гоголевский бульвар — Никитский бульвар — Тверской бульвар — Страстной бульвар — Петровский бульвар — Рождественский бульвар — Сретенский бульвар — Чистопрудный бульвар — Покровский бульвар — Яузский бульвар;

и 13 площадей:

  • площадь Пречистенские Ворота — Арбатская площадь — площадь Арбатские Ворота — площадь Никитские Ворота — Пушкинская площадь — площадь Петровские Ворота — Трубная площадь — площадь Сретенские Ворота — Тургеневская площадь — площадь Мясницкие Ворота — площадь Покровские Ворота — Хохловская площадь — площадь Яузские Ворота.

Горожане на территории общественного пространства «Яма» на Хохловской площади

(Фото: Максим Григорьев/ТАСС)

«Ворота» в названиях многих площадей на Бульварном кольце — это отсылка к названиям проездных башен, которые существовали здесь в составе Белгородской крепостной стены. Стены Белого города до конца XVIII века проходили по окружности современного Бульварного кольца.

Инфраструктура

Говоря о районе Бульварного кольца, необходимо отметить, что это очень зеленый район. Это благоустроенная локация — уникальный памятник садово-паркового искусства, вдоль которого высажены тысячи деревьев и кустарников, установлены удобные деревянные скамьи и узорные чугунные ограждения.

Житель столицы играют в петанк на Покровском бульваре

(Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС)

Помимо большого количества историко-культурных и рекреационных объектов в данном районе также есть общеобразовательные учреждения (например, общеобразовательная школа № 1233 с углубленным изучением немецкого языка и гимназия № 1521), центры дополнительного образования (Русская Шахматная Школа при ЦДШ им. Ботвинника, автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Дом Станкевича»).

Богато Бульварное кольцо и развлекательной инфраструктурой. Здесь представлено множество ресторанов («Турандот», «Меридиан») антикварные лавки (Антикварный салон «Antikuar»), винные магазины («Ароматный Мир»), салоны цветов («Цветы на Сретенке») и многое другое.

На Чистопрудном бульваре

(Фото: Александр Зеликов/ТАСС)

На бульвары ориентированы несколько станции метро: «Кропоткинская», «Арбатская», «Пушкинская», «Тверская», «Чеховская», «Трубная», «Тургеневская», «Сретенский бульвар» и «Чистые пруды».

Помимо метро стоит сказать и о «Трамвае А». Это очень популярный и богатый историей трамвайный маршрут Москвы, который был запущен еще в 1911 году. Трамвай начинает движение от Калужской площади и идет до станции метро «Чистые пруды».

Жилой дом А.Ф. Медынцевой, построенный в 1880-1890-х годах, на Чистопрудном бульваре

(Фото: Александр Зеликов/ТАСС)

Вторичный рынок

На вторичном рынке предложений в домах, расположенных вдоль Бульварного кольца на лето 2019 года в продаже находится не более 150 квартир (в реконструированных и современных зданиях). По данным риелторской компании Savills в России, средняя цена таких вариантов составляет 736 тыс. руб. за 1 кв. м. Минимальный входной билет начинается от 350 тыс. руб. за 1 кв. м, а максимальный потолок превышает 1,5 млн руб.

Самые дорогое вторичное жилье на Бульварном кольце, по данным компании Knight Frank, находится рядом с Патриаршими прудами: квартиры здесь в среднем стоят 997 тыс. руб. за 1 кв. м. Чуть дешевле — 874 тыс. руб. за 1 кв. м — стоят квартиры в районе, которые примыкают к Остоженке. В районе Арбата квартиры стоят в среднем 711 тыс. руб. за 1 кв. м, в Тверском районе — 593 тыс. руб. за 1 кв. м, на Чистых прудах — 575 тыс. руб. за 1 кв. м, вблизи Таганки — 570 тыс. руб. за 1 кв. м и на Сретенке — 508 тыс. руб. за 1 кв. м.

Вид на Тверской бульвар и Новопушкинский сквер


(Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС)

Наиболее дорогостоящими являются предложения в домах вдоль Тверского и Гоголевского бульваров. Ценообразование для данных лотов почти на +18% выше средневзвешенной цены для всех домов Бульварного кольца, уточнили в Savills.

«Высокий уровень цен поддерживается и объясняется, в первую очередь, инфраструктурной насыщенностью тех районов, где данные предложения расположены, а также близостью к Кремлю. Фактически все улицы, которые связывают Бульварное кольцо, и тянуться к стенам Кремля по своей протяженности редко превышают 1 км. Безусловно, это привлекает покупателей, которые хотят находиться в самом центре мегаполиса, где «под рукой» есть практически всё необходимое для жизни», — объясняет директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.

Минимальные цены на жилье

По запросу «РБК-Недвижимость» в риелторской компании Savills нашли предложения жилья на вторичном рынке Бульварного кольца с минимальными ценами (в выборке участвовали только квартиры с отделкой, актуально на июль 2019 года)

  • 1-комн. — на первой линии Бульварного кольца таких предложений в настоящее время нет. Ближайшая к локации 1-комнатная квартира предлагается в Гусятниковом переулке, менее чем в 50 м от Чистопрудного бульвара. Квартира площадью 42 кв. м продается за 14,5 млн руб.
  • 2-комн. — 19,9 млн руб. (Страстной бул., 44 кв. м)
  • 3-комн. — 25,9 млн руб. (Гоголевский бул, 68,2 кв. м)

Страстной бульвар после реконструкции по программе «Моя улица»

(Фото: Николай Галкин/ТАСС)

Новостройки на Бульварном кольце

Совокупный объем предложения высокобюджетного жилья в новостройках на Бульварном кольце составляет 270 лотов общей площадью 40 тыс. кв. м в 12 жилых комплексах, рассказали в международной консалтинговой компании Knight Frank. Преобладают на Бульварном кольце апарт-комплексы, уточнили в компании «Бест-Новострой». Новых проектов с квартирами шесть, включая один проект смешанного формата — клубный дом Depre.

Клубный дом Depre

(Фото: KR Properties)

Первичный рынок первой линии Бульварного кольца представлен всего 2 новостройками премиум-класса. Оба проекта при этом уже введены в эксплуатацию — «Резиденция на Покровском бульваре» и Depre Loft. На данный момент в реализации находятся уже единичные предложения, рассказал Анатолий Довгань из Savills в России.

«Резиденция на Покровском бульваре»

(Фото: «Лидер-Инвест»)

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса на Бульварном составляет 595 тыс. руб. В элит-классе показатель вдвое выше — 1,27 млн руб. за 1 кв. м — такую информацию предоставили в Knight Frank.

Более половины (52%) квартир в премиальных новостройках на кольце стоят 60-100 млн руб. Около трети 29% предложения дешевле 60 млн руб., оставшиеся 19% — это объекты стоимостью от 100 до 150 млн руб., уточнили в Knight Frank.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, 1-комнатный лот в новостройках у Бульварного кольца в среднем можно купить за 28,1 млн руб., 2-комнатный — за 98,2 млн руб., 3-комнатный — за 139,4 млн руб., 4-комнатный — от 447,8 млн руб., лоты свободной планировки в среднем предлагаются по цене 279,3 млн руб. Эта информация актуальна на лето 2019 года.

NV9/ArtKvartal

(Фото: INSIGMA GROUP)

«Наиболее доступны апартаменты в NV9/ArtKvartal (554,4 тыс. руб. за 1 кв. м), а наиболее дорогие — квартиры в проекте Lion Gate (2,56 млн руб. за 1 кв. м)», — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Риелторы из Knight Frank составили характеристики районов, примыкающих к Бульварному кольцу, а также покупателей жилья в новостройках этих локаций. Например, на Бульварном кольце в районе Хамовников жилье покупают «ценители «Золотой мили», кому важен престиж». В районе Арбата жилье в новостройках покупают, кому важно находится рядом с «визитной карточкой столицы». Пресненский — «самый модный район», Тверской — «деловой район, для иностранцев», Мещанский выбирают «ценители района», а Басманный называют «доступным вариантом жилья в центре». Таганский на Бульварном кольце выбирают из-за «высокого потенциала района» — по данным Knight Frank, цена квадратного метра здесь продолжит рост (до 8% годовых), учитывая высокий уровень заявленных проектов.

Портрет покупателя жилья в новостройках Бульварного кольца можно сделать, исходя из статистики продаж клубного дома в Большом Николоворобинском переулке NV9/ArtKvartal. Покупатели здесь — это люди 35-45 лет (70%), бизнесмены (40%), жители Москвы (70%) и Locations Lovers, т.е, покупатели, уже живущие в локации (60%). «Это топ-менеджеры крупных производственных компаний и владельцы бизнеса, семьи с несовершеннолетними детьми или планирующие пополнение и родители взрослых детей. Нет миллениалов и хипстеров. Нет чиновников, нет звезд шоу-бизнеса», — говорится в информационных материалах проекта.

Перспективные проекты

В перспективе ближайших лет локация вдоль Бульварного кольца, безусловно, сохранит свой эксклюзивный статус, говорится в одном из исследований этого субрынка, которое провели в Knight Frank. На лето 2019 года семь из 12 реализуемых проектов на Бульварном кольце представляют собой редевелопмент исторических особняков. «Ввиду дефицита свободных участков этот формат будет и в дальнейшем использоваться застройщиками, которые специализируются на элитном и премиальном жилье», — говорится в материалах Knight Frank. Эксперты компании ожидают порядка 100 сделок в год в элитных новостройках, расположенных рядом с Бульварным кольцом.

По оценкам консультантов «Бест-Новострой», территории рядом с Бульварным кольцом еще имеют потенциал к дальнейшей застройке, причем здесь могут появиться как апартаменты, так и квартиры. По информации Ирины Доброхотовой, три элитных проекта могут появиться в Хамовниках — на Гоголевском бульваре, в Малом Левшинском переулке и на Пречистенской набережной. На Славянской площади запланировано строительство апартаментов премиум-класса, а на Серебрянической набережной — апарт-комплекса бизнес-класса.

Выданные разрешения на строительство жилых зданий и апартаментов вблизи Бульварного кольца

Источник