Выбираем район: что нужно знать о Якиманке перед покупкой квартиры


Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки жилья

Вид на парк искусств «Музеон», гостиницу «Президент-отель», улицу Большая Якиманка


(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)

Якиманка — один из самых интересных районов центра Москвы. В его состав входит часть Замоскворечья, где сохранилось немало исторических памятников. В то же время Якиманка очень разнородна — старая застройка сочетается со зданиями советского времени и элитными жилыми комплексами 2000-х годов.

Здесь сосредоточены важные центры городской и туристической активности — известные парки и музеи. Район считается престижным и дорогим, однако по сравнению с другими центральными районами он один из самых дешевых.

Инфраструктура

Район Якиманка расположен в Центральном административном округе Москвы. Через него проходят знаменитые улицы Большая Якиманка, Большая Ордынка и Шаболовка.

На территории Якиманки расположены три станции метро: «Октябрьская», «Полянка» и «Третьяковская», а у границ района еще две — «Шаболовская» и «Добрынинская».

Якиманка — один из самых зеленых районов ЦАО, здесь находятся крупные парки (ЦПКиО имени Горького и Нескучный сад). Здесь же расположены и значимые культурные объекты: Третьяковская галерея, музей современного искусства «Гараж», Центральный дом художника, парк искусств «Музеон», дом Рахманинова.

Вид на Якиманскую набережную

(Фото: Светлана Умарова/ТАСС)

На территории Якиманки сохранилось множество исторических храмов и монастырей: Марфо-Мариинская обитель, храм Вознесения Христова в Кадашах, храм Иконы Божией Матери на Большой Ордынке, храм Святителя Николая в Толмачах, храм Святителя Георгия Неокесарийского, церковь Иоанна Воина на Якиманке и другие.

В кластере Якиманки отлично развита образовательная инфраструктура. Здесь функционирует ГБОУ «Школа № 1799» (школа № 19), которая входит в рейтинг лучших школ Москвы, а также ГБОУ «Школа № 1799» (школа на Полянке), учебный корпус № 3 ГБОУ «Школа № 627», французский лицей при посольстве Франции, Московский академический художественный лицей РАХ, частная «Пироговская школа», а также детские сады ГБОУ «Школа № 1799», ДО Якиманка и ДО № 8, ДО ГБОУ «Школы № 627 им. генерала Д. Д. Лелюшенко», частные дошкольные учреждения.

Здесь же расположены несколько вузов: теоретический корпус медико-стоматологического университета им. А. И. Евдокимова, Гуманитарный институт телевидения и радиовещания, Московский институт стали и сплавов (МИСиС), Государственный академический университет гуманитарных наук.

Застройка

Район был кардинально перестроен в советские годы, когда почти полностью снесли малоэтажные дома и особняки на Якиманке и Большой Полянке (а некоторые перестроили до неузнаваемости). Крупные жилые и общественные комплексы здесь начали появляться в конце советского периода; были построены «Президент-отель», комплекс зданий МВД и Минюста у станции метро «Октябрьская», жилые дома для дипломатов на Калужской площади.

На улице Малая Якиманка

(Фото: Николай Галкин/ТАСС)

«С развитием свободного рынка жилья Якиманка стала одним из наиболее интересных для застройщиков районов Москвы, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Здесь появилось много объектов, к которым применим эпитет «первый» (хотя реальное первенство некоторых из них и можно оспорить). Еще одна особенность Якиманки — обилие бывших промышленных площадок. В районе до сих пор работает одно из крупнейших предприятий на территории ЦАО — кондитерская фабрика «Ударница», а значительная часть новостроек построена (или строится сейчас) на месте бывших фабрик и заводов».

Новостройки

На рынке новостроек Якиманки продаются квартиры и апартаменты исключительно в высокобюджетных проектах — 98% предложения приходится на элитный сегмент, в сегменте бизнес-класса реализуется единственный проект ЖК «Sky House». По данным сервиса онлайн-объявлений ЦИАН, на первичном рынке экспонируется 644 объекта. Из них 438 лотов приходится на предложения в возводимых жилых комплексах («Софийский», «Полянка/44», Barkli Gallery, Cloud NIne, «Царев сад»). Самые дешевые предложения — в ЖК «Софийский» (43-метровые апартаменты предлагаются за 23,5 млн руб.).

Вид на дома-новостройки в Голутвинской слободе

(Фото: Виктория Вотоновская/ТАСС)

Апартаменты предлагаются в трех элитных комплексах: клубный дом Mon Cher, Cloud Nine и «Софийский». Mon Cher уже введен в эксплуатацию, а строительство Cloud Nine и «Софийского» планируется завершить к концу 2018 и 2019 годов соответственно.

Квартиры продаются в одном ЖК премиум-класса The Pleasant House и четырех комплексах элитного класса Barkli Gallery, Novel House, «Полянка/44» и Palazzo Imperiale. Три проекта уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию, а строительство ЖК Barkli Gallery и «Полянка/44» завершится в этом году.

Квартиры в новостройках Якиманки продаются в среднем за 776,5 тыс. руб за 1 кв. м

«Якиманка — престижное место с точки зрения недвижимости, однако в сравнении с другими центральными районами цены здесь более доступны, — рассказал управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. — К примеру, квартиры на первичном рынке Якиманки продаются в среднем за 776,5 тыс. руб за 1 кв. м, тогда как в районе Арбат «квадрат» стоит 862 тыс. руб.».

В процентном выражении по отношению к остальным районам Якиманка может не занимать первых мест, но и количество предложения в районе не столь велико, отметила генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. «Район стабильно пользуется спросом, и особенно интересны покупателям качественные новые проекты, — рассказала эксперт. — В основном, покупку жилья здесь рассматривают семейные люди, желающие проживать в тихой локации рядом с парками и при этом иметь доступ ко всей развитой инфраструктуре района и удобную транспортную доступность».

Вторичное жилье

На вторичном рынке есть как панельные дома советского периода, так и комплексы, построенные в 2000-е годы. «Здесь довольно много известных комплексов, которые не теряют актуальности и по сей день, — отмечает Анастасия Могилатова. — Это комплексы «Коперник» рядом с парком «Музеон», созданный по лучшим мировым стандартам, «Онегин» с собственной развитой инфраструктурой, «Торрис Хаус» — один из первых элитных домов Москвы».

В советских панельных и блочных домах за Садовым кольцом 1 кв. м стоит 260–280 тыс. руб.

На вторичном рынке за последний год было выведено 814 лотов. Средняя цена 1 кв. м — 360 тыс. руб. В районе очень большой разрыв в ценах, отмечают аналитики ЦИАН. Стоимость квартир разнится даже внутри домов одного периода строительства. Так, в советских панельных и блочных домах за Садовым кольцом 1 кв. м стоит 260–280 тыс. руб., однокомнатную квартиру можно купить за 8 млн руб. В кирпичных башнях 1 кв. м стоит около 350 тыс. руб., а самая дешевая «однушка» обойдется не менее чем в 13 млн руб.

Улица Большая Якиманка после реконструкции в рамках программы благоустройства «Моя улица»


(Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС)

«В этом районе сложнее найти типовой и ординарный жилой дом, чем здание с необычной историей строительства, — рассказал Алексей Попов. — Очень многие здания стали вехами градостроительной истории столицы. Например, знаменитый Дом на набережной (улица Серафимовича, 2) — адрес проживания нескольких поколений элиты страны: от старых большевиков до нынешнего патриарха. Или же писательский дом в Лаврушинском переулке, где жили самые известные деятели культуры довоенной Москвы».

Перспективы района

Якиманка — востребованный у застройщиков район, но поскольку свободных площадок под новые проекты недостаточно, девелоперы реконструируют исторические здания и застраивают освободившиеся производственные участки, отметил Илья Менжунов. Например, в 2019 году компанией «Гута-Девелопмент» планируется начало строительства элитного жилого квартала на территории кондитерской фабрики «Красный Октябрь» на Болотном острове. В комплексе будут апартаменты (предположительно 175 тыс. кв. м) и квартиры (94,5 тыс. кв. м). Это масштабный и дорогостоящий проект, в котором цены могут достигать 2–3 млн руб. за 1 кв. м.

«Мы не ожидаем существенного изменения цен в рассматриваемом районе»

По данным Welhome, в районе в ближайшее время планируется выход по крайней мере еще трех проектов. Кроме того, есть площадки под реставрацию или строительство, на которых в перспективе планируется создание новых комплексов.

«Мы не ожидаем существенного изменения цен в рассматриваемом районе, поскольку стоимость элитной недвижимости мало зависит от внешних изменений. Рост может быть обусловлен изменением степени строительной готовности проекта, — рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — При этом большинство реализуемых новостроек находятся в высокой стадии готовности (от монтажа верхних этажей до введенных в эксплуатацию), поэтому рост может составить не более нескольких процентов».

История

Район назван по главной улице, которая, в свою очередь, получила имя в честь церкви Иоакима и Анны (построена в 1493 году и снесена в 1969 году), располагавшейся на пересечении современных Якиманского проезда и улицы Малая Якиманка.

Здание французского посольства на улице Большая Якиманка в 1955 году


(Фото: Сергеев Александр/Фотохроника ТАСС)

До вхождения этой территории в состав города здесь находились села. Самое древнее из них — Хвостовское, упомянутое в завещании Дмитрия Донского. Другое село, Кадашево, сохранилось в названиях Кадашевских набережной и переулков, основным производством здесь было «хамовное дело» — прядение и ткачество. По соседству с Кадашевской находилась небольшая Екатерининская слобода, в которой жили белильщики тканей.

В конце XVIII века за Земляным Валом, в Нескучном саду и по Калужской дороге начали строиться дворянские усадьбы: Голицыных, Трубецких, Демидовых, Строгановых. В 1796 году здесь начала возводиться Голицынская больница, а рядом с ней в 1830-х годах — Первая градская больница.

Вид на улицу Димитрова и гостиницу «Октябрьская» в 1992 году


(Фото: Кошевой Виктор/Фотохроника ТАСС)

В 1830-е годы началось строительство Бабьегородской плотины, которая снизила риск наводнений, регулярно происходивших в этом месте раньше, и позволила вести строительство. В Якиманку потянулись фабриканты, поскольку земля здесь была в то время недорогой. В этом районе основаны первый механический завод и первая в Москве электростанция.

В советское время западная сторона Большой Якиманки была перестроена, на территории района появились типовые многоэтажки. Но в 1990-е годы началась реконструкция исторической застройки, которая продолжается до сих пор.

Вид на Якиманскую набережную Москвы-реки в 1992 году

(Фото: Роман Денисов /ИТАР-ТАСС/.)

Источник