Выбираем район: что нужно знать о «Москва-Сити» перед покупкой жилья


Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры


Фото: «РБК-Недвижимость»

Деловой центр «Москва-Сити» — самый молодой и быстрорастущий субрынок элитной недвижимости столицы. Представленные здесь апартаменты и квартиры, по данным компании Colliers International, занимают без малого треть (32%) рынка премиальных новостроек Москвы, а доля сделок, заключаемых в небоскребах «Москва-Сити», достигает 31%. По оценке компании Savills, около 40% покупателей рассматривают апартаменты в «Москва-Сити» как инвестиционную недвижимость, которая с годами будет только дорожать и приносить существенный доход. Однако большинство резидентов приобретают здесь квартиры и апартаменты для собственного проживания, констатируют собеседники «РБК-Недвижимости».

«Деловой центр «Москва-Сити» — уникальный объект, который пользуется высоким спросом, несмотря на растущую конкуренцию среди столичных небоскребов. Кроме того, проект давно признан центром деловой активности города», — говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

К плюсам «Москва-Сити» она относит высокий статус проектов и выгодное расположение рядом с офисами крупных российских и международных компаний. В числе минусов эксперт отмечает большую плотность населения, пробки на подъезде к зданиям комплекса в рабочее время и не снижающийся даже в выходные поток покупателей в торговый центр «Афимолл Сити». Дополнительной проблемой для многих потенциальных покупателей являются высокие эксплуатационные платежи и налоги, которые рассчитываются по ставке 2% от кадастровой стоимости объекта. «Нам известны случаи, когда собственники даже продавали свои апартаменты из-за высокой финансовой нагрузки по их обслуживанию», — отмечает Литинецкая.

География района

Московский международный деловой центр «Москва-Сити» административно относится к Пресненскому району Центрального административного округа (ЦАО) Москвы. Территория делового центра ограничена 1-м Красногвардейским проездом, Тестовской улицей, Пресненской и Краснопресненской набережными. Структурно «Москва-Сити» состоит из двух ядер. Центральное ядро включает обширные подземную и надземную части. В подземной — три станции метрополитена («Деловой центр», «Выставочная» и «Международная»), автостоянка и торговые помещения. В надземной — торгово-развлекательный центр «Афимолл Сити», гостиница и киноконцертный зал. Центральное ядро также выступает в роли пересадочного узла метрополитена и связывает башни делового центра пешеходными переходами и галереями. Второе ядро включает «Экспоцентр» и торгово-пешеходный мост «Багратион», связывающий Краснопресненскую набережную с набережной Тараса Шевченко. 

Вид на Московский международный деловой центр «Москва-Сити»

(Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС)

Инфраструктура

Резиденты «Москва-Сити» хорошо обеспечены объектами социальной и коммерческой инфраструктуры Пресненского района, а также соседнего района Дорогомилово, который находится на другом берегу Москвы-реки. В составе десяти государственных образовательных центров, расположенных на территории Пресненского района, насчитывается свыше 30 детских садов и центров раннего развития. Кроме того, здесь работают более десяти частных детских садов: международные детские сады Kidsberry, Kids Estate и Discovery, в которых больше половины всех занятий проходит на английском языке с носителями языка из США и Великобритании; «Сами с усами», Smile Fish, «Поиграйка», «Интеграл» и другие.

Супермаркет на территории «Москва-Сити»


(Фото: Андрей Махонин/ТАСС)

Из десяти государственных образовательных учреждений Пресненского района четыре входят в рейтинг лучших школ Москвы. Среди них гимназия № 1520 им. Капцовых, № 1950, школа № 2123 им. М. Эрнандеса и школа № 2030. Среди частных школ Пресненского района эксперты выделяют международную школу Lancman School и Московскую экономическую школу. Кроме того, на территории Пресненского района находятся музыкальные школы, крупнейшие творческие вузы (Литературный институт им. А. М. Горького, Российская академия театрального искусства, Московская консерватория им. П. И. Чайковского, Московская государственная юридическая академия). Жителям «Москва-Сити» также доступны свыше десяти государственных медицинских учреждений Пресненского района и множество частных клиник.

Кроме того, на территории самого делового центра сегодня есть вся необходимая инфраструктура для комфортного проживания — богатый выбор ресторанов, кафе, фитнес-клубов, отделений банков, которые расположены во всех башнях «Москва-Сити» и в общих торговых галереях.

На станции «Шелепиха» Московского центрального кольца (МЦК)

(Фото: Михаил Почуев/ТАСС)

В последние годы значительно улучшилась и транспортная доступность «Москва-Сити», прежде всего за счет открытия станции Московского центрального кольца (МЦК) «Деловой центр», а также первого участка Большой кольцевой линии (БКЛ) от станции «Деловой центр» до «Савеловской». Впрочем, ситуация на дорогах по-прежнему остается сложной из-за огромного числа машин, дефицита свободной территории и продолжающейся стройки. «Путь до ближайшей школы или детского сада займет порядка 2 км, а подъезд к ним на автомобиле в утренние часы затруднен. Поэтому семейные покупатели все же предпочитают в основном другие проекты», — говорит Мария Литинецкая.

По данным Colliers International, на первичном рынке «Москва-Сити» сейчас представлено семь высотных комплексов премиум-класса — Capital Towers, Neva Towers, IQ-квартал, ОКО, «Федерация», «Империя», «Меркурий». Совокупно в них продаются 870 объектов. При этом только в проекте Capital Towers предложение состоит из квартир (230), в остальных комплексах продаются апартаменты (640).

По оценке Savills, средняя цена апартаментов в новостройках «Москва-Сити» составляет 560 тыс. руб./кв. м (при среднем бюджете 64,8 млн руб. за объект). Около 41% из числа выставленных на продажу апартаментов реализуются в ценовом диапазоне от 500 тыс. до 600 тыс. руб./кв. м, тогда как четверть объема предложения представлена по ценам от 600 тыс. до 700 тыс. руб./кв. м. Для сравнения: средняя цена предложения для премиальных новостроек вне «Москва-Сити» составила 853 тыс. руб./кв. м.

Посетитель на смотровой площадке Panorama 360, расположенной на 89-м этаже башни «Восток» МФК «Федерация»


(Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС)

Наибольшим спросом в «Москва-Сити» пользуются апартаменты площадью 50–80 кв. м, на долю которых за 2018–2019 годы пришлось 56% от общего объема продаж, отмечают в Colliers International. Средняя площадь сделки составляет около 85 кв. м.

Вторичный рынок

На вторичном рынке «Москва-Сити» в продаже находится всего 157 апартаментов общей площадью почти 39 тыс. кв. м. Средняя цена предложения, по данным Savills, составляет около 600 тыс. руб./кв. м. Таким образом, при средней площади апартамента 248 кв. м во вторичной продаже его стоимость получается больше, чем на первичном рынке (153 млн руб.).

Видео: Сколько стоит самая дешевая студия в «Москва-Сити»

Видео: «РБК-Недвижимость»

Перспективные проекты

В ближайшие годы на территории «Москва-Сити» заявлено к строительству четыре проекта общей площадью 900 тыс. кв. м, знает региональный директор департамент жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. Речь идет о второй очереди комплекса «Империя Сити Тауэр» на четвертом участке делового центра. 18-этажное здание общей площадью 105 кв. м разместится между башнями «Город Столиц» и «Эволюция», здесь разместятся гостиница, апартаменты, офисы и торговые помещения. При этом активные строительные работы по ним пока не ведутся, а сроки ввода постоянно отодвигаются. «Кроме того, между Выставочным переулком и 1-м Красногвардейским проездом началось строительство самой большой жилой башни в Европе высотой в 104 наземных этажа», — добавляет Мария Литинецкая.

Вид на деловой центр «Москва-Сити» на Пресненской набережной.


(Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС)

Дальнейшее расширение делового центра не предполагается: территория «Москва-Сити» уже плотно застроена, власти рассчитывают, что в течение четырех лет все объекты будут завершены. После этого начнется масштабная застройка соседних территорий по проекту «Большой Сити».

Первые планы создания в Москве международного делового центра по образцу лондонского Сити и парижского Дефанса появились в начале 1990-х. Идеологом проекта и автором первых небоскребов был архитектор Борис Тхор, руководивший мастерской № 6 «Моспроекта-2». В 1991 года столичные власти одобрили разработанный архитекторами план развития «Москва-Сити». Авторы проекта предложили разбить деловой центр на 22 большие зоны с парком, подземной парковкой и транспортной магистралью, которая заканчивалась стоянками у каждой из башен.

Июнь 1994 года. Эскизный проект застройки делового центра «Москва-Сити», представленный на Всероссийской конференции в Государственном Кремлевском дворце

(Фото: Соболев Валентин/Фотохроника ТАСС)

Высотность небоскребов в «Москва-Сити» должна была нарастать по спирали и заканчиваться околоцилиндрической башней «Россия» — самой высокой в Европе. Впоследствии проект претерпел значительные изменения — вместо него построен комплекс «Федерация», состоящий из двух небоскребов. Среди других нереализованных проектов «Москва-Сити» — здание мэрии в форме буквы «М», комплекс «Миракс-сад» и триумфальная арка высотой 280 м.

 

Источник