Строители в законе. Как кубанские суды распределяют земли вместо муниципалитетов   


Краснодарский край давно находится в списке регионов с наибольшими проблемами в сфере строительства. Одной из причин этого является массовая практика узаконивания сомнительных сделок с недвижимостью через суды, особенно в том случае, когда есть явные противоречия муниципальным правилам. В причинах этой проблемы и ее актуальности на данный момент разбиралась редакция «ФедералПресс».

Когда нельзя по закону, но очень хочется

Переход земельных участков в частные руки по решению суда, как и узаконивание таким способом построенных там объектов в обход установленных законом процедур, – давно привычное явление на Кубани.

Долгие годы прежняя губернаторская команда и власти краевого центра позволяли проводить подобную практику, результат которой было не сложно предугадать. Ситуация поменялась с обновлением исполнительной ветви власти несколько лет назад.

Так, в феврале на совещании по подведению итогов деятельности судейского корпуса региона за 2017 год глава края Вениамин Кондратьев обратил внимание, что из-за позиции судей в последнее время начало сокращаться число введенных в эксплуатацию самостроев и домов, возведенных с нарушениями генпланов муниципалитетов.

6ef1be836a81508727da783702cc4007.jpg

По словам Вениамина Кондратьева, большинство судей поддерживают позицию исполнительной власти в вопросах жесткого контроля над застройкой в регионе. Однако есть примеры, когда администрацию Краснодара обязывают вносить изменения в генплан в интересах застройщика. Так, в 2017 годуПрикубанскими Первомайским районными судами были выданы разрешения на строительство нескольких многоэтажных домов на территории, не предназначенной для жилой застройки. На участках нет инженерных коммуникаций, не предусмотрена социальная инфраструктура. А разрешенный судом отступ от границ участка составляет один метр.

Проблема с узакониванием самовольных построек и нарушающих градостроительные нормы домов актуальна по сей день, считает общественник, главред сетевого издания «За Краснодар» Вячеслав Потапов. «Она включает в себя узаконивание самовольных изменений назначений целевых земельных участков, самовольного строительства, изменения вопреки генеральному плану решениями судов целевого назначения земельных участков. Все это крайне проблематично для Краснодара и других крупных городов Кубани. У нас часто объекты появляются вне соответствия с генпланом и без учета мнения жителей городов», – отмечает журналист.

По словам Потапова, большая часть сегодняшних проблемных строек узаконена решением судов. «Если говорить о конкретных примерах, то в памяти всплывает Музыкальный микрорайон. Из более свежих примеров можно вспомнить ситуацию вНовознаменскомрайоне, где судебным решением было признано право за частными лицами на землю, зарезервированную под строительство школы и детского садика. Тогда претенденты на землю сослались не недополученные ранее паи, а суд внял сомнительным аргументам и экспертизам. После того, как эта история получила огласку и по этому поводу высказались мэр и губернатор, судьи прозрели, а торги были отменены», – рассказывает эксперт.

Вячеслав Потапов вспомнил и другие спорные случаи с узакониванием самостроев, которые актуальны по сей день. «Буквально весной мы делали материал, когда в Пашковском микрорайоне среди жилого массива начал строиться многоэтажный дом. Прошло множество судов, жители организовывали протесты, против строительства выступила мэрия. Тем не менее эта вакханалия продолжается. Сейчас проблема возникла на пересечении улиц Уральской и Волжской, где под видом частного дома возводится трехэтажное строение, явно предназначенное под коммерцию. Горожане и мэрия обратились в суд и выиграли его, но апелляционный суд отменил это решение, сославшись на мнение экспертизы о том, что строение будет жилым. Сейчас будет кассация», – отметил журналист.

Член движения «Помоги городу» и лидер Союза жителей микрорайона Академический Виталий Солонченко отмечает, что зачастую построенные на узаконенных участках дома имеют серьезные проблемы с обеспечением коммунальной инфраструктурой. Мэрия просто не хочет узаконивать самострои, не давая добро на ввод в эксплантацию. В итоге застройщики пытаются добиться этого через суд (как было в Музыкальном микрорайоне) либо вовсе не вводят дома в эксплуатацию, оставляя жителей на произвол судьбы.

«Принудить власти ввести в эксплуатацию дом могут только митинги собственников квартир. Но даже в этом случае чиновники стараются нечасто идти на компромисс, чтобы не брать на себя ответственность. Впрочем, иногда эти вопросы решаются уже достраивающими проблемные дома новыми девелоперами», – уточняет Виталий Солонченко. Однако, по словам активиста, проблема за последнее время потеряла свою остроту. И на слуху сейчас только старые прецеденты с сомнительно узаконенной землей и постройками.

Огнеопасная ситуация

Проблему подсвечивают чрезвычайные ситуации, которые случаются с постройками на узаконенной по решению судов земле. Последний раз эта проблема была выявлена после пожара, охватившего 2 апреля этого года многоэтажку-самострой в Сочи.

«Сгоревший дом расположен на участке, который изначально был предназначен под ИЖС. И там по документам должен находиться частный дом высотой не более трех этажей. В итоге – построена пятиэтажка с полностью деревянной мансардой и деревянной крышей четвертого этажа, – комментировал тогда ситуацию первый вице-губернатор Андрей Алексеенко. – Неудивительно, что именно два верхних этажа полностью выгорели за 40 минут. Те самые 40 минут, пока пожарные пытались сначала проехать к дому, а затем найти в округе гидрант и протянуть рукав к очагу возгорания».

7145f2e0cfac75de7dde4db3e73f7503.jpg

Андрей Алексеенко тогда отметил, что сгоревший ЖК «Панорама» вызывает массу вопросов. В эксплуатацию он был введен по решению суда как многоквартирный дом. Администрация Сочи отказала застройщику выдать документы на самострой. И застройщик пошел в суд. «Суд, как известно, выносит решение на основании тех или иных документов. В данном случае – на основании заключения экспертной организации. И как правило, именно на этой стадии суды вводят в заблуждение недостоверными результатами экспертизы», – уточнил Алексеенко.

Тогда обошлось без человеческих жертв. А вот пожар, бушевавший в Музыкальном микрорайоне на улице Прокофьева, стал причиной гибели человека. Дом является самостроем. Позже прокуратура установила, что один из судебных приставов нарушил закон и проигнорировал нарушение в доме системы противопожарной безопасности. Кроме того, здание было самовольно возведено в 2010 году, а в 2011-м узаконено судебным решением.

Требуется системное решение

По словам Вячеслава Потапова, даже нынешний несовершенный механизм выделения муниципалитетами земли дает горожанам определенные преимущества. Во-первых, они получают информацию о планах застройщиков, во-вторых, могут высказать свое мнение и скорректировать проект. К тому же, мэрии обязаны по закону действовать в рамках установленных правил. А вот суды порой позволяют себе их трактовать очень широко.

«В судебных решениях суд руководствуется внутренними убеждениями служителей Фемиды. И очень часто предоставляемые суду экспертизы сделаны какими-то непонятными экспертами. В итоге судьи узаконивают строительство именно на основе этих экспертиз, хотя объекты могут явно попирать законодательные нормы, противореча правилам землепользования и застройки и генеральному плану», – комментирует сложившуюся ситуацию общественник.

Вячеслав Потапов считает эту практику недопустимой. По его мнению, сегодня слишком большая роль в земельных вопросах отведена судебным инстанциям. Эксперт уверен, что этого быть не должно, поскольку распределение земель – компетенция муниципалитетов и региональной власти, а не судов, которые просто не слышат мнения жителей и не озабочены городскими проблемами.

2b57ac543fad63afd5312b0576894207.jpg

«Хорошо, что мэр Краснодара и губернатор Кубани могут вмешаться, как в случае с землей вНовознаменском. Но это – работа в ручном режиме, не спасающая от повторения подобных ситуаций.Сколько уже есть примеров, когда исполнительная власть не успевает вмешаться, а на муниципальных землях успевают жилые дома с квартирантами?» – задается вопросом журналист и общественник.

По его мнению, проблему необходимо решать системно. «Прежде всего законодатели должны ограничить возможности судейского сообщества по вмешательству в землепользование, когда вместо садика и школы на отобранной у муниципалитета земле строятся частные владения или многоэтажки. Нужно понимать, что без определенных символов никогда такие решения не принимаются. Сегодня ни муниципальная, ни краевая власть не могут ограничить действие судей. И только законодатель вправе этот вопрос урегулировать», – подытоживает Потапов.

Фото: Дмитрий Мирошников

Источник