Спальня наверху: сколько стоят двухэтажные квартиры и где их искать


Рассказываем об особенностях, преимуществах и недостатках городского жилья с двумя уровнями


Фото: Graham Atkins-Hughes/Global Look Press

Двухуровневые квартиры — конечно, предложения на любителей. Для одних — это имитация загородного дома, для других — возможность зонирования пространства, для третьих (тех, кому надоели «горизонтальные квартиры») — просто необычное жилье. И хотя таких объектов на столичном рынке недвижимости сравнительно немного, их можно найти почти во всех ценовых сегментах.

Мы попросили риелторов рассказать, какие двухуровневые квартиры и в каких домах можно купить в Москве, что это за объекты, сколько они стоят и каковы их преимущества и недостатки.

Вторичный рынок

Тем, кто мечтает о двухэтажной квартире и намерен ее купить, придется запастись терпением. Всего в базах объявлений найдется лишь несколько сотен таких предложений, большая часть которых — дорогие. Только на первичном рынке, по данным компании «Бест-Новострой» представлено не больше 200 лотов — это около 0,5% от общего объема предложения в Москве.

Встречаются квартиры с двумя уровнями в самых разных домах и районах города. Их можно найти в старом фонде — например, в дореволюционных домах в районе Патриарших и Чистых прудов. Есть такие объекты и в сталинских высотках, и в конструктивистских домах — например, в доме-коммуне на Гоголевском бульваре, «Доме атомщиков» на Тульской.

«Однако, двухэтажные квартиры — довольно редкая ситуация для сталинок, — отмечает руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. — Дело в особенностях перекрытий: если они деревянные или смешанные, то нагрузка на них ограничена, соответственно, и с надстройками будут сложности. Но иногда это было возможно благодаря конфигурации дома».

Директор по продажам «Лидер-Инвест» Евгения Большакова вспомнила также, что 80-метровые квартиры-«двухэтажки» в начале 1980-х проектировались и в экспериментальном микрорайоне в Северном Чертанове, и они сейчас периодически выходят на рынок.

Попадаются двухэтажные квартиры и в домах, строившихся в 1990-е годы, и в начале 2000-х, и среди них иногда встречаются объекты, которые стали результатом перепланировки — объединения двух обычных квартир на разных этажах в одну.

Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Впервые в таких двухуровневых квартирах я побывал как раз в начале 1990-х годов. Это был дом, расположенный в Крылатском, на улице Осенней, и построен он был по проекту финских специалистов для сотрудников Всесоюзного кардиологического научного центра Академии медицинских наук СССР. Кардиоцентр возглавлял тогда академик Евгений Чазов, поэтому дом этот называли «Чазовским». Квартиры там были в основном двухкомнатные: одна комната — на нижнем этаже (там же располагалась кухня), другая — этажом выше. Тогда планировка показалась мне очень интересной, хотя сейчас я бы не назвал ее удобной.

Большой пласт двухуровневых квартир на столичном рынке — предложения в новостройках. Как рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, сначала квартиры этого формата были представлены только в элитных домах, потом стали появляться в апартаментных и жилых комплексах бизнес-класса, а затем и в проектах комфорт-класса, причем, не только в Москве, но и за МКАД. Но в массовом сегменте — это все-таки единичные предложения.

Найти такие объекты на первичном рынке можно как в жилых комплексах, так и в апартаментах (в том числе в лофтах). Двухуровневые квартиры и апартаменты встречаются как в небоскребах, так и в клубных домах, как в многоквартирных комплексах, так и в малоэтажных. Обычно застройщики подчеркивают наличие двухуровневых квартир в своем проекте как конкурентную особенность, пытаясь привлечь покупателей с разными предпочтениями.

Что это за квартиры

В основном на втором уровне в таких квартирах располагаются спальни, а на первом — общие помещения: кухня, столовая, гостиная, санузлы, прихожая, подсобные помещения. Такая планировка свойственна загородным домам.

«Минимальная площадь соответствует габаритам стандартной однокомнатной квартиры — около 45 кв. м., — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Однако чаще всего застройщики рассчитывают привлечь обеспеченных клиентов в рамках своего сегмента, поэтому обычно площадь объекта сопоставима с трехкомнатной квартирой (от 75 до 120 кв. м.). Соответственно и потрет клиента определяется главным образом стоимостью».


Фото: Jan Baldwin/Global Look Press

В дорогих сегментах среди объектов с двумя уровнями часто встречаются пентхаусы. Это жилье с большой площадью и нетиповой планировкой. «Владелец такой квартиры может отдать один из этажей под свою звукозаписывающую студию или мастерскую», — отмечает Ольга Тихонова.

Самые простые квартиры — это небольшие студии с антресолью. В надстройке чаще всего размещается спальное место (это своего рода «чердак», отведенный только для сна). Внизу расположен санузел и кухня-гостиная.

Плюсы и минусы

Наличие двух этажей дает большие возможности для грамотного зонирования жилья. «Пространство делится на гостевую и приватную части квартиры, — пояснил руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Поэтому двухуровневые квартиры или апартаменты часто покупают те, кто, например, работает дома или часто принимает гостей: в этом случае внизу размещают рабочую зону (кабинет частной практики, мастерскую и т.п.) и помещения для гостей, а верхние комнаты отводятся членам семьи».

Что касается недостатков, то главный из них тоже имеет отношение к нестандартной планировке. Человеку может быть некомфортно все время ходить вверх-вниз по лестнице (например, постоянно спускаться, чтобы открыть входную дверь или зайти на кухню). А если в семье есть маленькие дети и пожилые люди, то крутая лестница небезопасна и неудобна для них.


Фото: Jan Baldwin/Global Look Press

Еще один минус заключается в том, что сама лестница «съедает» сразу несколько «квадратов» жилой площади. «Это как минимум шесть кв. м. на втором этаже (под оборудование проема 2х3 м) и еще около восьми кв. м — на первом этаже, — рассказал Олег Ступеньков. — Платить же за эти квадратные метры приходится как за полноценно используемые».

Однако, как считает Михаил Куликов, двухуровневые объекты могут заинтересовать тех, кто планирует заработать на перепродаже недвижимости. Если владелец продаст такую квартиру по адекватной цене, там можно потом сделать перепланировку (если позволяет конструкция): разделить квартиру на две и продать каждую по-отдельности.

«В одном из жилых комплексов на улице Удальцова продавалась двухуровневая квартира площадью 80 кв. м — с панорамным остеклением, библиотекой, зимним садом и т.д., — рассказал он. — Реализовать ее не могли в течение пяти или шести лет. Дорогие объекты большой площади не пользуются большим спросом, особенно в условиях затянувшегося кризиса. В итоге жилплощадь была разделена на две отдельные квартиры».

Самые бюджетные двухуровневые квартиры можно найти в сегменте апартаментов на первичном рынке. Например, 30-метровую квартиру-апартамент в Северном Медведкове можно купить за 4,5 млн руб. А 42-метровый апартамент у станции метро «Автозаводская» — за 7,2 млн. руб.

В квартирном сегменте дешевые предложения предлагаются за МКАДом. Там квартиру площадью 42 кв. м со вторым светом  можно приобрести за 4,7 млн руб. На территории Москвы цены выше.

«В комфорт-классе минимальная стоимость двухэтажного объекта площадью 48 кв. м составляет 8,3 млн руб. Однако отмечу, что несмотря на относительно доступную минимальную стоимость, в среднем даже в комфорт-классе за двухэтажную квартиру придется отдать 20,5 млн руб.», — отмечает Мария Литинецкая.

Средние по цене апартаменты можно найти на вторичном рынке. Например, в экспериментальном микрорайоне в Северном Чертаново образца 1980-х годов двухуровневые квартиры предлагаются за 17-18 млн руб. В домах с мансардами в Северном Бутове, построенных в середине 1990-х, квартиру площадью 145 кв. м можно купить за 25 млн руб.

В новостройках бизнес-класса двухуровневые объекты представлены только в формате апартаментов. Минимальная цена в этом сегменте — 10 млн руб., средняя — 24 млн руб. Большой выбор двухуровневых квартир и апартаментов в премиум-классе. Самый недорогой объект обойдется в 28,3 млн руб. В среднем двухуровневый апартамент или квартира премиум-класса стоят 49 млн руб., но разброс цен значительный — до 113 млн руб.

Наконец в элитном сегменте также есть проекты с двухэтажными квартирами и апартаментами. Минимальная стоимость — 60,8 млн руб., средняя — примерно 240 млн руб. А самые дорогие предложения находятся за пределами 2 млрд руб., но их очень немного. 

Источник