«Сказки, что мы гребем деньги лопатой». Застройщики Саратовской области пошли на спад и забоялись


В Саратове продолжается падение цен на рынке жилья. В сравнении с октябрем прошлого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке упала на 5 %. По данным Domofond.ru, в новостройках цены снизились на 5,6 %. При этом Саратовстат сообщает о 10 % росте ввода жилья. О том, что происходит на строительном рынке региона, с какими финансовыми показателями застройщиками заканчивают год и чего ожидают – в материале «ФедералПресс».

По оценкам портала Domofond.ru, в октябре этого года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Саратове составляет 41,5 тыс. рублей за кв. метр, это на 5 % меньше, чем было годом ранее, когда за метр «вторички» давали 43,7 тыс. рублей. Планомерное падение продолжается с февраля 2015 года, когда стоимость жилья на ажиотаже при росте цены на американскую и европейскую валюты подскочила до 49,3 тыс. рублей за кв. метр. В новостройках падение цен еще заметнее. Сейчас квадратный метр на «первичке» продается в среднем за 31,3 тыс. рублей, тогда как год назад за него пришлось бы отдать 33,2 тыс. рублей – падение на 5,6 %. В целом, стоимость жилья в Саратове относительно низкая, в той же Пензе квадратный метр в новостройке обойдется в 41,8 тыс. рублей. Учитывая, что покупательная способность в Пензе относительно низкая, это выглядит странным.

Застройщики утверждают, что все дело в том, что саратовцы не готовы покупать более дорогое жилье. «По-хорошему, с таким уровнем доходности я вообще не должен этим заниматься, – говорит на условиях анонимности гендиректор одной из крупнейших саратовских компаний, работающих на рынке жилья. – Мы продаем очень дешево. Это сказки, что мы, застройщики, гребем деньги лопатой. Мы практически отдаем жилье по себестоимости. У саратовцев нет денег, очень низкие зарплаты в регионе. При этом наши затраты постоянно растут, за год только цена на арматуру поднялась вдвое. Цемент, песок, все дорожает». При этом собеседник «ФедералПресс» говорит, что если поднять стоимость жилья, саратовцы тут же откажутся от покупки. «Пока все продается, кто это – жильцы или риелторы – меня не волнует, главное, что все скуплено. Но у многих застройщиков дома продолжают стоять пустыми», – отмечает он.

При этом министерство строительства и ЖКХ Саратовской области со ссылкой на Саратовстат сообщает, что с начала года в регионе введено в эксплуатацию 890 тыс. кв. метров жилья, а это на 10,4 % больше, чем в прошлом году. В натуральных единицах – 63 дома. Федеральная служба госстатистики отмечает, что объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в Саратовской области в январе–октябре 2017 года составил 42,3 млрд рублей. То есть, по «всем фронтам» наблюдается рост, и региональный минстрой с оптимизмом смотрит в будущее, чего не скажешь о самих участниках рынка. «Ситуация сложилась такая, что людей, которые хотят заниматься делом, много, но все побаиваются. Все опасаются делать крупные долгосрочные вложения», – рассказывает собеседник «ФедералПресс».

255b593e9ccba9d327667434db18cdf1.jpg

Снижение доходов

Впрочем, слова самих застройщиков – это одно. Как на самом деле чувствуют себя строительные компании, показывают цифры. По данным kartoteka.ru, в Саратовской области зарегистрированы 3 тыс. 296 компаний, указавших видом экономической деятельности «Строительство жилых и нежилых зданий». Из них лишь только 2 тыс. 033 – действующие юрлица. Если отмести индивидуальных предпринимателей, занимающихся в основном отделкой, и того меньше. По факту же, в Саратове и Энгельсе действуют порядка десятка крупных игроков.

Финансовых показателей 2017 года пока нет, но даже из прошлогодней статистики видно, что дела у застройщиков оставляют желать лучшего. Так, АО «Шэлдом» Байтемира Шамхалова, занимающееся многоэтажным монолитным домостроением и которому принадлежит подавляющее количество саратовских высоток, закончило 2016 год с чистой прибылью в размере 140,7 млн рублей. Это значительно ниже показателя 2015 года, когда совокупный результат года составил 969,2 млн рублей. АО «Саратовоблжилстрой» Леонида Писного, строящее жилье эконом-класса, постоянный участник различных «социальных» программ, работает относительно стабильно – 19,3 млн рублей в 2016 году против 18,4 млн рублей в 2015 году. Ухудшились дела у ЗАО «УМ-24» Александра Осипова. Прибыль компании с 5,2 млн рублей упала до 1,09 млн, притом, что выручка общества была в размере 128 млн рублей – в два раза больше, чем годом ранее. «УМ-24» «подкосила» себестоимость продаж, скакнувшая с 64 млн рублей до 105 млн.

Группа компаний «Аркада» депутата саратовской городской думы Алексея Березовского вообще по итогам прошлого года показала убыток в 8,2 млн рублей, хотя еще годом ранее была прибыльной. Энгельсское ООО ГК «ЖБК-3», которым владеет Константин Колесниченко, тоже заметно ухудшило финансовые показатели – 2,09 млн рублей против 24,4 млн рублей в 2015 году. ООО «АСТЭК Девелопмент» Алексея Ерусланова ушла в минус, в 2016 году получила убыток в размере 9 млн рублей, 2015 год общество завершило почти в «ноль» – 148 тыс. рублей. Сейчас «АСТЭК Девелопмент» угрожает банкротство.

Рост доходов не показала ни одна строительная компания. В большинстве случаев проблемы возникли из-за высокой себестоимости продаж. То есть, хотя абсолютные цифры ввода жилья и положительные, ситуация в ближайшие годы может ухудшиться.

020108df2f8e9614dfbee6035bd272d3.jpg

Куда пойдет цена?

Что будет происходить с ценами, на этой неделе застройщики и риелторы обсуждали в Торгово-промышленной палате Саратовской области. В целом, продавцы недвижимости хотя и отмечают заметный спад продаж последние пару лет, не видят повода для паники. В частности, было отмечено, что покупку жилья стимулируют банки, которые серьезно снижают ставки по ипотечным кредитам.

Как сообщает Ипотечная корпорация Саратовской области (ИКСО), по состоянию на 1 октября 2017 года средние процентные ставки по ипотеке в рублях составляют 11,1 % годовых против 12,71 % годом ранее, а за сентябрь 2017 года еще ниже – 10,05 % годовых (год назад 12,51 %). Ставки по ипотеке неуклонно снижаются. По ипотеке на первичном рынке средняя процентная ставка составила с начала года 10,76 % годовых, а за сентябрь этого года – 9,88 % годовых.

Гендиректор АО «Саратовоблжилстрой», депутат саратовской облдумы Леонид Писной высказал уверенность, что в будущем году произойдет рост цен на квадратные метры. «Уже сейчас работает компенсационный фонд. Те объекты, которые еще не регистрировались, идут в фонд. Правила щадящие – не вперед идет выплата, а при перерегистрации надо 1–2 % платить. Все маломощные организации, не имеющие устава, вправе строить за свой счет, но не могут продавать», – рассказал застройщик.

По мнению Леонида Писного, «самое страшное» произойдет 1 июля, когда заработает норма о 10 %-ной резервации средств. «Организация должна будет иметь средства на счету, а также продолжать платить в фонд. Что это будет на практике – рост стоимости «первички» уже в декабре 5–10 %, а к лету следующего года – до 20 %. Количество игроков начнет снижаться. По нашему мониторингу, где-то до 10 %. Часть игроков начнут демпинговать цены на жилье. Надо провести работу по разъяснению – рост цен на «первичке» неизбежен, он уже пошел и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Сейчас «первичка» становится резко дороже «вторички». Государство что делает: реальная ипотека – 7 %. Доступность ипотеки сейчас более, чем избыточна. Сейчас ее начнут штамповать», – заявил Леонид Писной.

О новых правилах для застройщиков говорит и аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, прогнозируемые изменения провоцируют многих девелоперов строить и реализовывать недвижимость ускоренными темпами. Сюда же, по его мнению, стоит добавить поручение президента Владимира Путина в течение трех лет постепенно отказаться от системы долевого участия в строительстве, что так же немало усложнит жизнь застройщикам. «А последние новости о том, что Банк России планирует отказаться от ипотечных кредитов с нулевым первым взносом, ограничив его 20 %, и вовсе делает жизнь строителей жилья в перспективе нерадостной. В этих условиях большинство застройщиков ускорили темпы строительства и стараются на максимально льготных условиях, пока еще это возможно, увеличить объемы реализации», – говорит эксперт.

Оппонируя позиции господина Писного, Алексей Корнев говорит, что на фоне перечисленных выше сложностей у застройщиков жилой недвижимости, наоборот, вполне вероятно некоторое снижение цен на квартиры в новостройках. «Впрочем, одним из очевидных последствий данных нововведений видится уход с рынка немалого количества мелких игроков и усиление позиций девелоперов федерального масштаба», – отмечает он.

39514b396ce092b3a239eed09ddc1f17.png

Смежные проблемы

Из-за падения на рынке жилья страдают и смежные производства. Так, глава ГК «Подъем», занимающейся сдачей в лизинг строительной техники, Роман Репин отмечает, что строительство в Саратовской области «легло на бок» еще пару лет назад. «Я был на одном из совещаний в минстрое в этом году и от минстроевских чиновников услышал речь, которая меня несколько раз передернула. Выяснилось, что у в Саратовской области остались всего четыре местных стабильно работающих компании, которые строят многоквартирные дома из всего многообразия, которое было два-три года назад. Новых строительных компаний не появляется. Понятно, что монстры выживают за счет того запаса мощности, который они набрали в «жирные» годы. Но малые компании все либо «умерли», либо стартуют отсюда в более благоприятные регионы», – отмечает Репин.

По его словам, многие компании уезжают в Москву, в Самару, даже в Ульяновск и в Пензу. «Бизнес перемещается в регионы, которые раньше считались более бедными. Но, тем не менее, они находят там объемы работ, заказчиков и продолжают работать. В Саратовской области новые компании появляются, но они странным образом не принадлежат к региону. Это питерские, московские игроки. У нас один из заказчиков спецтехники в этом году была компания из Благовещенска! Здесь на территории Саратовской области строит дальневосточная компания, строит в нефтегазовой сфере. И вот эта тенденция меня несколько поражает, что свои строители загибаются, либо разбегаются, а чужие строители находят здесь и стол, и кров. Эта тенденция мне непонятна», – говорит Роман Репин. По его словам, саратовские компании «давно и беспощадно обескровлены финансово».

Такую же тенденцию недавно отметили депутаты саратовской городской думы при обсуждении программы сноса аварийного жилья. Глава комитета по управлению имуществом администрации Саратова Татьяна Карпеева отметила, что местные предприятия не берут подряды на снос ветхих строений. Зато этим с удовольствием занимаются иногородние компании.

Сокращение прибыли застройщиков, а также уход бизнеса с местного рынка, очевидно, приведет к снижению налоговых сборов в местные бюджеты. При этом наблюдатели не видят выхода из сложившейся ситуации, кроме изменения экономической конъюнктуры. «Единственное, что в этом положении можно сделать – это оставить бизнес в покое, не трогать его проверками и новыми регламентами», – считает Роман Репин.

 

Фото: pixabay.com

Источник