СЭЗ Крыма усложнила переход на проектное финансирование новостроек


С 1 июля 2019 года строительный рынок России полностью переходит на проектное финансирование новостроек. В Крыму часть девелоперов уже работает с банками по этой схеме. Проблемы возникли только у резидентов СЭЗ, которым профильный закон не позволяет предложить банку в качестве залога земельные участки под новостройками.

Июльский рубеж

Новый механизм проектного финансирования предполагает, что между покупателем недвижимости и застройщиком появляется банк. Он финансирует строительство и как профессиональный игрок этого рынка оценивает рентабельность проекта, реальность сроков его реализации, не позволяя застройщику продавать квадратные метры ниже себестоимости, чтобы «разогнать» проект. Более того, в случае банкротства строительной компании банк будет возвращать гражданам их средства, размещенные на эскроу-счетах.

— После поправок, принятых законодателями в декабре 2018 года, застройщики должны будут реализовать с помощью проектного финансирования все действующие разрешения на строительство, предусматривающие привлечение средств граждан , — говорит заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. — Только завершить уже строящиеся объекты можно будет по старым правилам. Поэтому нам нужно обеспечить максимально комфортный и безболезненный переход на новый механизм работы, ведь никто не отменял планы построить в России 120 миллионов квадратных метров нового жилья к 2024 году.

В Крыму сейчас работает 30 строительных компаний, которые возводят 67 объектов общей площадью 750 тысяч квадратных метров. Нововведения, вступающие в силу 1 июля, коснутся 42 объектов, и еще пять с большой долей вероятности дополнят этот список (сейчас их готовность 20 — 25 процентов). Еще 10 объектов находится в зоне риска, хотя стройка начата и застройщики обещают мобилизоваться. На открытие эскроу-счетов подали документы по 10 объектам.

— Основные застройщики на полуострове с 1 июля готовы перейти на работу по проектному финансированию, — говорит заместитель председателя Совмина республики Евгений Кабанов.

Банкиры ждут

Минстрой РФ и Центробанк разработали рекомендации для банков, определив срок, в течение которого финучреждение должно рассмотреть заявку застройщика на проектное финансирование и дать мотивированный ответ, — 45 дней.

— Сейчас получается, что застройщики жалуются на банки, которые не дают им кредиты, — говорит Никита Стасишин. — При этом, когда мы спрашиваем, в какие банки вы обращались, они отвечают: зачем обращаться, мы и так знаем. Поэтому я настоятельно рекомендую застройщикам проводить все свои проекты через экспресс-оценку банков, чтобы понимать, каков будет их ответ. В Крыму не так много финучреждений, но все они готовы рассматривать проекты.

По его словам, если на этапе строительства с помощью эскроу-счетов будет продано до 70 процентов строящихся квартир, то банковские ставки при проектном финансировании составят около 6 — 7 процентов. Они укладываются в себестоимость строительства в Крыму и не должны серьезно отразиться на цене квартир.

— На полуострове хорошие перспективы для строительства новых объектов, есть площадки, цена и, главное, спрос, — продолжает Стасишин. — У нас есть программа «Стимул» в рамках нацпроекта «Жилье — городская среда» для строительства детсадов, поликлиник, школ и дорог параллельно с жилыми микрорайонами. Она финансируется из бюджета в пропорции 95 процентов средств из федерального, пять — из регионального. При комплексном освоении территории скорость продаж увеличивается примерно на 30 процентов. И для банков это весомый аргумент.

Работают с застройщиками в Крыму два банка.

— У нас аккредитовано около 40 новостроек и подано около двух тысяч заявок на открытие эскроу-счетов физлиц, — сообщил и. о. председателя правления банка РНКБ Алексей Щербаков. — У банка разработано два продукта: для проектного финансирования и смешанного. Сейчас в работе семь заявок от застройщиков на сумму 6,1 миллиарда рублей, из которых одна уже одобрена.

— Мы провели встречи с семью застройщиками Крыма и Севастополя, в результате получили только две рабочие заявки, — добавляет заместитель управляющего Симферопольского филиала банка «Россия» Станислав Гришин. — Мы готовы оперативно рассматривать все обращения.

Принимать заявки от крымских застройщиков начал и третий банк, который не имеет отделений на полуострове, но с крымчанами готов работать дистанционно.

— Банк создавали для развития ипотечного кредитования в России, — рассказал заместитель управляющего директора банка «Дом.РФ» Сергей Калинин. — Сейчас ключевое направление деятельности — проектное финансирование. Учитывая, что активно идет цифровизация финансового рынка, мы не открываем офисы в регионах страны. Заявки же можно оформить дистанционно на сайте, также по сети можно предоставить все документы, в офис банка застройщику нужно обратиться один раз для подписания кредитно-обеспечительных документов. Сейчас у нас зарегистрировано более тысячи заявок от 950 застройщиков по всей стране. Мы только начали работать с Крымом, и у нас уже десять заявок на сумму более 3,5 миллиарда рублей. Две заявки предварительно одобрили.

Резиденты вне закона

Банкиры говорят, что средства у них есть, главное, чтобы строительные компании грамотно оформляли заявки и подавали полный пакет необходимых документов. Проблема возникает только с залогами: застройщику порой нечего предложить банку в качестве обеспечения по кредиту.

Теоретически можно брать в залог землю под новостройкой. Но не все девелоперы могут ее отдать. Например, если строительный проект реализуется в свободной экономической зоне, то заложить земельный участок под домом строительная компания не имеет права: таково ограничение профильного закона о СЭЗ.

— Мы не всегда можем принять в залог объекты незавершенного строительства, в первую очередь, из-за отсутствия возможности передать в залог права аренды земельного участка, — говорит Станислав Гришин. — В соответствие с ФЗ №377 участники СЭЗ Крыма и Севастополя не могут передавать никому права аренды участков, на которых они реализуют проекты.

— Если застройщики не могут передавать в качестве обеспечения земельный участок, будем просить их оформлять недвижимость как недострой и передавать его в залог, — говорит Алексей Щербаков.

Однако зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, в котором есть договоры долевого участия, тоже невозможно, ведь на эти договоры наложено обременение дольщиков. Крымский Госкомрегистр просто не оформит застройщику право собственности на такой объект незавершенного строительства. Значит, передать в залог банку снова нечего. Остается либо выводить проект из СЭЗ, либо строить его на собственные средства.

Между тем в крымской СЭЗ зарегистрирован 271 проект в сфере строительства, предусматривающий почти 8,3 миллиарда рублей капвложений. Всего в рамках СЭЗ и специального порядка работы с инвесторами реализуется около 300 проектов, заявленный объем инвестиций по которым превышает 80 миллиардов рублей. Для сравнения: в 2015 году в строительстве было около пяти проектов с общим объемом инвестиций менее одного миллиарда.

Кстати

В строительной сфере России на текущий момент оборот составляет 4,7 триллиона рублей, из которых 0,4 триллиона — деньги застройщиков, 0,6 триллиона — банковские кредиты, 3,7 триллиона — средства дольщиков, которые с 1 июля 2019 года банки должны заместить кредитованием. В ближайшие три года объемы банковского кредитования должны вырасти до 4,3 триллиона рублей, в течение пяти лет — до 7,2 триллиона.

Источник