С 1 октября застройщики не смогут получить ЗОСК. Что это значит


Как это отразится на рынке и как покупать жилье по новым правилам через эксроу


Фото: Марина Лысцева/ТАСС

С 1 октября 2019 года закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение заключений о соответствии критериям (ЗОСК), которые могли позволить девелоперам возводить проекты по старым правилам без эскроу-счетов.

Рассказываем, как это отразится на рынке и как покупать жилье по новым правилам через эксроу.

Критерии соответствия

Минстрой разработал механизм ЗОСК, который давал возможность продавать по старым правилам проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% договоров долевого участия (ДДУ) от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Также исключения были сделаны для системообразующих организаций, к которым относятся только две российские компании ГК «ПИК» и ГК «ЛСР». Им позволили работать по старым правилам, если степень готовности их объектов составляла не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%.

Дедлайн для застройщиков

30 сентября был последний день, когда застройщики могли подать заявку на получения ЗОСК. Теперь все новые проекты будут строиться через новый механизм проектного финансирования на средства банков через эскроу-счета и не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Это касается и тех проектов, которые уже запущены, но к этому дедлайну не смогли достигнуть установленных Минстрой критериям соответствия.

По новым и старым правилам

Сегодня в России, по данным Минстроя, возводится 118,2 млн кв. м жилья. Из них 18,4 млн кв. м строят с использованием эскроу-счетов, еще 70,7 млн кв. м получили ЗОСК и могут привлекать средства дольщиков без эскроу. Эта цифра сильно не изменится, так как девелоперы еще до 1 июля закупали земельные участки и запускать свои проекты и сконцентрировались на увеличение строительной готовности текущих проектов, а не на запуске новых.

Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина так же отмечала, что на начало сентября из 120 млн кв. м возводимого жилья около 57% достраивается по старой схеме, а с использованием эскроу строится 14% жилья, еще 30% находится в «неопределенной» зоне. По данным Центробанка, российские банки заключили с девелоперами более 340 кредитных договоров на сумму свыше 300 млрд руб., а через счета эскроу было привлечено около 35 млрд руб.

К 30 сентября 660 из 3,2 тыс. российских застройщиков не смогли получить возможность строить по старым правилам, либо проектное финансирование от банков, подсчитали в риелторской компании «Метриум» на основе данных «Дом.рф». Эти застройки возводят 28,5 млн кв. м (24% от всего строящегося в России жилья). Эти компании сейчас, по оценке «Метриум», находятся в зоне риска — для дальнейшей работы эти аутсайдеры могут продолжить добиваться проектного финансирования в банках, либо строить за свой счет или с привлечением инвесторов.

Как покупать квартиры по-новому

Ранее дольщик вносил деньги на счет застройщика (после регистрации договора в Росреестре). Теперь девелопер не получит средства до завершения строительства проекта и передачи ключей от квартиры покупателю. Дольщик, при покупке жилья в новостройке, будут подписывать договор долевого участия с девелопером. Далее это соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре, после этого банк, застройщик и дольщик должны пописать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. В договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Если квартира покупается в ипотеку, то деньги на счет переводит кредитор. Дальше остается дождаться сдачи дома и получения ключей. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Какие гарантии получит покупатель

Новая схема должна дать дополнительные гарантии средств дольщиков от возможных форс-мажоров при реализации проекта. Если застройщик обанкротится, то покупатель не потеряет деньги, так как они заморожены на эксроу-счете в уполномоченном Центрабанков кредитной организации. Он сможет вернуть эти деньги или оставить их на счету и потребовать передачу квартиры через суд, если дом построен. Если проект не завершен, то он может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Видео: Как будут работать счета эскроу при покупке новостроек

Видео: «РБК-Недвижимость»

 

Источник