Роковая брусчатка и зависшая «Опера»: с чем встретил год некогда крупнейший уральский застройщик


Корпорация «Атомстройкомплекс», входящая в тройку лидеров по объему вводимой недвижимости в Свердловской области, закончила ушедший год конфликтом с региональными и екатеринбургскими властями. Кроме того, туманной остается перспектива флагманского проекта компании – многофункционального комплекса Opera Tower. Зато корпорация готовится выпустить облигации и в очередной раз выносит на публику планы по выходу на биржу. О том, как ситуацию оценивают сама компания, ее оппоненты и эксперты, – в материале «ФедералПресс».

«Атомстройкомплекс» был основан еще в середине 1990-х Валерием Ананьевым и его партнерами, в числе которых был и сын мэра Екатеринбурга (ныне – член Совета Федерации) Аркадия Чернецкого Станислав. Благодаря последнему обстоятельству именно эта компания считалась «любимым застройщиком» мэрии. В 2010 году Чернецкий ушел в отставку, а затем «Атомстройкомплекс» объявил и о выходе из бизнеса его сына. Но и после этого корпорация сохраняла статус одного из крупнейших игроков, хотя часть проектов вызывала негативный общественный резонанс: речь шла, например, о строительстве частной клиники в Пионерском и точечной застройке на Краснолесья. Критике подвергались и планы построить в центре Екатеринбурга небоскреб Opera Tower: по мнению градозащитников, здание не только будет контрастировать с исторической застройкой, но и вызовет большие пробки.

По итогам 2015 года «Атомстройкомплекс» возглавил рейтинг застройщиков Екатеринбурга по версии журнала «Деловой квартал», однако через год опустился на третье место, уступив «РСГ-Академическому» и «ЛСР. Недвижимость – Урал». При этом объем введенной компанией жилой недвижимости снизился в два раза – со 181 тысячи кв. метров до 90,7 тысячи. Сам Валерий Ананьев связывал сокращение с падением спроса на новостройки и невозможностью уменьшить себестоимость строительства. «В 2017 году «Атомстройкомплекс» ввел в эксплуатацию более 200 тысяч кв. метров площадей различного назначения. В 2018 году объем ввода будет не меньше, чем в 2017-м. В частности, будут введены в эксплуатацию электродом «Смородина+» на Широкой речке, второй дом ЖК «WOODS. Дома в парке» на УНЦ, третья очередь ЖК «Ударник» на Уралмаше, вторая очередь ЖК «Бриз» в Пионерском микрорайоне, первый дом новой очереди ЖК «Пихтовый» в Среднеуральске», – сообщили корреспонденту «ФедералПресс» в пресс-службе АСК.

Самым обсуждаемым проектом «Атомстройкомплекса» остается Opera Tower, который собираются строить уже почти десять лет. Первоначально там должен был разместиться отель «Рэдиссон», инвестировать собиралась финская компания SRV. В дальнейшем изменилась как структура собственников (финны из проекта вышли), так и предназначение здания. Башню предложили отдать под апартаменты, офисы, торговую галерею, ресторан и фитнес-центр. Осенью 2015 года был подписан меморандум об открытии гостиницы сети W. С конца того же года компанию «АСК-Отель» раздирали споры между инвесторами, которым способствовала непрозрачная схема владения. Среди инвесторов, в частности, оказалась УГМК, требовавшая вернуть свои деньги. Как сообщил источник «ФедералПресс», причиной была неопытность куратора проекта Виктора Ананьева – сына Валерия Ананьева и депутата екатеринбургской думы от «Справедливой России». Споры закончились банкротством «АСК-Отеля» весной 2017 года. Летом «Атомстройкомплекс» активно выкупал долги компании у УК «Инвестстрой», чтобы вернуть контроль над Opera.

Как заявил Валерий Ананьев на декабрьской пресс-конференции, со времени согласования проекта ситуация на рынке серьезно изменилась. Бизнесмен признал, что при запланированной стоимости в шесть миллиардов здание не окупится. Теперь АСК готов вложить в небоскреб только четыре миллиарда. Среди возможных изменений не только отказ от архитектурных излишеств, но и замена апартаментов на классическое жилье. Его целевой аудиторией Ананьев назвал молодежь, желающую жить в высотных зданиях в центре. «На текущий момент существующая концепция проекта подразумевает строительство апартаментов», – уточнили корреспонденту «ФедералПресс» в пресс-службе компании.

«Пока еще нет какого-то решения, обсуждаются некие гипотезы, варианты, версии в очень широком диапазоне возможностей. Насколько я понял, рассматривается корректировка проекта в пользу более массового, а не эксклюзивного продукта. Это не обязательно будет совсем эконом-класс. Это вполне логичное и обоснованное решение, вопрос в конкретных параметрах: что можно сделать в рамках текущего проекта, можно ли внести изменения в рамках уже принятых решений или это потребует значительных усилий. Окупиться теоретически может все, вопрос в сроках и вложениях на текущий момент», – прокомментировал корреспонденту «ФедералПресс» аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. В целом, по словам Хорькова, апартаменты не оправдывают ожиданий застройщиков, однако конкретный проект может стать успешным, если продемонстрирует свои преимущества. В пресс-службе АСК напомнили, что апартаменты войдут в состав многофункционального комплекса на Радищева – Шейнкмана.

Если конфликт вокруг Opera Tower уже фактически закончился, то скандал вокруг подрядной деятельности «Атомстройкомплекса» к Новому году находился в самом разгаре. Речь идет о ремонте проспекта Ленина в Екатеринбурге. Он с самого начала вызывал многочисленные нарекания общественников, однако мэрия поддержала критику лишь в отношении брусчатки: она была уложена не вплотную и в результате «пошла волнами». Чиновники отказались принимать и оплачивать работы на семь миллионов рублей. Областной министр транспорта Василий Старков в ноябре не исключил подачи жалобы ФАС с требованием признать АСК недобросовестным подрядчиком. На данный момент в правительстве ситуацию не комментируют, сообщили «ФедералПресс» в департаменте информационной политики губернатора. Источник нашего агентства сообщил, что к концу года областные власти дистанцировались от конфликта, спустив его на муниципальный уровень. Начальник «Уралуправтодора» Алексей Борисов в декабре заявил, что квалификации специалистов АСК не хватило для работы с брусчаткой, а городские власти должны были провести капремонт с полной заменой покрытия. Он объяснил, что федеральных денег «Атомстройкомплекс» не получит, предоставив разбирательства с подрядчиком муниципалитету.

611fda492df3d4f6db641ee6e22a1939.jpg

«Было понятно сразу, что, если купить только 20 % новой брусчатки и, в основном, перекладывать старую, то даже если положить ее вот на этот ровный стол, перепады точно будут больше 7 мм. Это ведь издевательство! Мы рассчитывали на здравый смысл, что нужно уложить брусчатку по крайней мере не хуже, чем было, и, кроме этого, выполнить задачу по отводу воды от бордюров», – заявил Валерий Ананьев на пресс-конференции. Он пообещал подать на заказчиков в суд, так как особенности приемки не были оговорены в контракте. Бизнесмен особо подчеркнул, что компанию «попросили взяться за этот проект», так как все работы надо было выполнить в короткие сроки. Пресс-секретарь мэрии Анатолий Карманов заявил корреспонденту «ФедералПресс», что подрядчик имеет право подавать в суд, но «силком никто «Атомстройкомплекс» не тянул, они были знакомы с проектом контракта». На вопрос о том, смогла бы другая компания качественно выполнить эти работы в заданные сроки, Карманов ответил, что «в сослагательном наклонении рассуждать могут все».

В пресс-службе «Атомстройкомплекса» отказались говорить о том, планирует ли корпорация браться за государственные и муниципальные подряды в дальнейшем. «Этот вопрос некорректно адресовать застройщику: строительством и вводом социальных объектов занимается муниципалитет. Если будут объявлены конкурсы, мы, вероятно, примем в них участие», – заявили в компании. Отметим, что бюджеты города и области уже приняты, так что основные социальные объекты уже известны. Между тем Валерий Ананьев говорил об интересе к проекту реконструкции Оперного театра. «Есть подозрение, что завтра, как появятся деньги, этот проект будет выполнен. И опять будут сжатые сроки, и опять никто не знает заранее, что в этом проекте, и опять тот, кто будет его выполнять, окажется виноватым», – сетовал он. Кроме того, на одной из рабочих групп согласительной комиссии по бюджету обсуждалось возможное участие АСК на условиях государственно-частного партнерства при строительстве школы в Березовском, средства должен был выделить «Газпромбанк». Впрочем, как сообщили корреспонденту «ФедералПресс» в пресс-службе областного минфина, на совещании у первого вице-губернатора Алексея Орлова по этому вопросу конкретные застройщики не назывались.

Как рассказал «ФедералПресс» осведомленный источник, конфликты вокруг корпорации связаны и с ослаблением ее лоббистского ресурса, и с усилением влияния в ней самой сына Валерия Ананьева, депутата екатеринбургской гордумы Виктора Ананьева. Именно он курировал привлечение инвесторов в проект Opera Tower. К этому присоединяется и противостояние с УГМК: хотя формально противостояние вокруг небоскреба в центре закончено, отношения «Атомстройкомплекса» с медниками испорчены окончательно. Все это может привести к тому, что застройщик вообще перенесет основные инвестиции с Екатеринбурга на другие города Свердловской области. Сейчас у «Атомстройкомплекса» есть опыт строительства в Каменске-Уральском, активно рекламируются жилые и коммерческие проекты в Среднеуральске.

Источник утверждает, что участками АСК интересуется стремительно наращивающая объемы «Брусника». Стоит отметить, что в первом полугодии она стала крупнейшим застройщиком города, существенно обогнав АСК. Еще один источник предположил, что ставленников «Атомстройкомплекса» в новой думе уральской столицы не будет. В 2013 году АСК спонсировал кампанию «Справедливой России», чтобы включить в думу Виктора Ананьева, но теперь у него нет желания идти на выборы снова. Ставленником Ананьевых считался и эсер Александр Смолин. У него есть шансы на переизбрание, но его интересы уже разошлись с корпорацией, говорит инсайдер.

Сам «Атомстройкомплекс», однако, оценивает свои перспективы позитивно. Он обещает в 2018 году выпустить пятилетние облигации на три миллиарда рублей, проспект эмиссии которых был зарегистрирован в Центробанке почти год назад. Кроме того, Валерий Ананьев подтверждает актуальность планов выхода на биржу, который был анонсирован еще в 2012 году. «Это позволит привлечь дополнительное финансирование с внешнего рынка и вывести компанию на качественно новый уровень», – заявили в пресс-службе «Атомстройкомплекса».

«Выпуск облигаций, выход на биржу – естественное движение для любой крупной компании», – говорит независимый эксперт Александр Трахтенберг. Кроме того, это может быть связано с отменой долевого строительства. «Они пытаются первыми снять сливки с рынка. Одно дело, когда на рынке одно предложение по облигациям или акциям крупного регионального игрока, а другое, когда их будет много», – считает Трахтенберг. «Насколько я знаю, у них было желание выйти даже на международную биржу, но возможно ли реально в текущих условиях провести качественное IPO и получить реальные деньги, вопрос, мне кажется, нетривиальный. На российской бирже есть и меньшие по оборотам компании, которые успешно проводили IPO, а вот интересны ли западным инвесторам бумаги региональных строительных компаний – не знаю. На облигационном рынке все проще: политика Центробанка в последнее время направлена на увеличение объема бондов в экономике, интерес есть, РСГ, например, присутствует на этом рынке давно и успешно», – сказал корреспонденту «ФедералПресс» директор филиала компании «Открытие Брокер» в Екатеринбурге Виктор Немихин.

Александр Трахтенберг объяснил корреспонденту «ФедералПресс», что выпуск облигаций является необязательным, но желательным этапом подготовки к IPO. «Выпуск облигаций дает возможность посмотреть реакцию рынка. Если выпуск облигаций будет неудачным, то выпуск акций может и не состояться. В международной дипломатии есть правило: желательно сделать предложение, которое со стопроцентной вероятностью будет принято. Если есть большая вероятность, что IPO провалится, то лучше его не проводить: провал будет большим ударом по репутации компании и ухудшит текущее положение», – считает эксперт.

Без повышения прозрачности структуры компании тоже можно обойтись, если речь не идет о выходе на международную биржу. «Чисто теоретически можно отдать это на откуп потенциальным инвесторам, мол, сами разбирайтесь в нашей структуре собственности. Но, естественно, так никто не делает. Перед тем, как выйти даже на облигации, компании повышают прозрачность, чтобы потенциальные покупатели понимали, что они приобретают. Если этого сделано не будет, облигации придется размещать с премией за риск, предположим, с доходностью не в 10 % годовых, а в 15 %», – рассказывает Трахтенберг. «Меры что для западных инвесторов, что для российских одинаковые, просто степень этих мер будет разная. В первую очередь это создание понятной инвесторам системы корпоративного управления: прозрачность, независимые члены совета директоров, отход от «русских холдингов» и так далее. Второе – работа с инвесторами: презентации, аналитика, объяснение инвесторам, почему этот бизнес нужно покупать. Третье – наличие отчетности по МСФО как минимум за три года [«Атомстройкомплекс» делает ее четыре года. – ФП]», – перечисляет Виктор Немихин.

Эксперты не считают, что публичный скандал вокруг брусчатки на Ленина подорвет доверие к корпорации. «Главная специализация этой компании – это строительство жилья, а не замена дорожного покрытия. От подрядов на строительство зданий никто не решится отстранить «Атомстройкомплекс», поскольку это один из самых серьезных, крупных и уважаемых игроков. Если его убрать, однозначно потеряется конкуренция», – говорит Трахтенберг. Что касается усилившейся борьбы на екатеринбургском рынке жилья, то он рассматривает в качестве серьезных соперников АСК только федеральных застройщиков, которые имеют возможность привлекать новые технологии по более низким ценам. «Компании из соседних регионов, которые неизвестно откуда взялись, держатся лишь благодаря административным поблажкам», – утверждает Трахтенберг. «Это рабочие процессы, которые отражаются на текущей деятельности, но инвесторам интересны более глобальные вещи: насколько компания обеспечена объемом проектов на будущее, какова рентабельность бизнеса. Кто с кем дружит или не дружит – эта тема больше для менеджеров, чем для инвесторов», – подтверждает Виктор Немихин.

Источник