Реконструкция раздора: что происходит с Бадаевским заводом


На месте бывшего пивоваренного завода в центре Москвы планируется построить элитный жилой комплекс. Власти называют проект шансом на развитие бывшей промзоны, горожане выступают против


Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Вчера, 18 ноября, в Москве прошли публичные слушания по утверждению новых границ межевания территории Бадаевского (Трехгорного) пивоваренного завода и внесению изменений в правила землепользованиям и застройки этих участков.

Компания Capital Group планирует реконструировать бывшие заводские корпуса, превратив их в элитное жилье. По оценке девелопера, строительство займет не менее пяти лет и обойдется в 49 млрд руб. Впрочем, пока проект не утвержден городскими властями, а местные жители и арендаторы Бадаевского пытаются оспорить планы инвестора. Рассказываем, как развивалась ситуация с этим проектом.

Что предлагают построить

Проект реконструкции Бадаевского завода был представлен в марте 2018 года. Концепцию застройки территории разработало швейцарское архитектурное бюро Herzog & de Meuron, лауреат Притцкеровской премии 2001 года (за проект реконструкции бывшей лондонской электростанции). Приспособлением проекта к российским нормам и условиям занимается московское проектное бюро Apex.

Согласно проекту, над существующими историческими корпусами будут возведены 35-метровые колонны — на них планируется установить новые объемы высотой 8-16 этажей, в которых разместятся квартиры и апартаменты (89 тыс. кв. м). Колонны будут упираться в фундамент, в котором разместятся трехуровневая подземная парковка и технические помещения. А на кровле здания предусмотрены виллы с террасами.


Фото: Herzog & de Meuron / Capital Group

В исторических корпусах планируется разместить фермерский рынок, коворкинг и пивоварню, а на территории завода разбить парк площадью 4 га и благоустроить набережную. Capital Group также рассматривает возможность приспособить здание заводского элеватора 1909 года постройки (входит в реестр памятников) под русскую баню. По словам партнера Herzog & de Meuron Ольги Большаниной, элеватор — «важный элемент архитектурного ансамбля завода», поэтому внешний облик постройки будет сохранен.

Ничего подобного в конструктивном отношении в России до сих пор построено не было. «Мы попытались «поднять в воздух» ранее опробованные на земле концепции — хотя мы и колебались предлагать эту типологию, напоминающую «горизонтальный небоскреб», который стал одной из самых героических икон русского авангарда. Наше здание не «летит», а просто приподнимается над землей на стройных опорах, связывающих его с окружающим парком — как домик, построенный на дереве, связан с землей его стволом», — говорится в пояснительной записке к проекту.


Фото: Herzog & de Meuron / Capital Group

Летом 2019 года Мосгорнаследие опубликовало историко-культурную экспертизу, которая одобряет снос около половины заводских построек общей площадью 36 тыс. кв. м. Все они расположены в северной части комплекса, которая ранее была лишена статуса объекта культурного наследия. Согласно результатам экспертизы, эти постройки появились здесь в 1970-е годы, однако в «Архнадзоре» считают, что некоторые из них фигурируют еще в дореволюционных архивных планах, а солодовенный корпус со стальными стальными стяжками и сводами Монье относятся к концу XIX века и должны быть сохранены.

Одновременно в Capital Group обещают провести «фрагментарную реставрацию и приспособление объектов» завода, на что потратит 4,7 млрд руб. Архитекторы также обещают воссоздать «по историческим чертежам» утраченный второй корпус. По словам руководителя архитектурно-реставрационной мастерской «Фаросъ» Бориса Савина, проект реставрации исторических построек почти готов и скоро будет направлен на рассмотрение в Мосгорнаследие.

Против чего выступают местные жители

На прошедших 18 ноября публичных слушаниях большинство жителей района Дорогомилово выступили против новых границ межевания территории Бадаевского завода и правил застройки участков (корреспондент «РБК-Недвижимости» присутствовал на слушаниях). Опасения пришедших на слушания вызывает сохранность исторического ансамбля и «агрессивное» вторжение в существующую городскую среду. Кроме того, противники проекта убеждены: застройка Бадаевского завода станет прецедентом и откроет путь для дальнейшей девелоперской экспансии в историческом центре города.

Видео: Фрагмент публичных слушаний по застройке Бадаевского завода

На слушаниях присутствовало несколько градозащитников, которые выссказывали свои позиции. Например, координатор движения «Архнадзор» Константин Михайлов назвал концепцию реконструкции Бадаевского завода «проектом изнасилования клочка московской земли, где чудом сохранились и жилые кварталы, и памятники архитектуры».

«Многие знают, что сначала был создан проект, а под него в 2019 году был создан акт изменения охранных зон, а потом были подогнаны правила землепользования и застройки и все остальное. К сожалению, это практика Москвы», — сказала градозащиник Анастасия Сивицкая.


Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Архитектор Дмитрий Пшеничников указал на то, что в Herzog & de Meuron не провели ландшафтно-визуальный анализ проекта: «Мы видим только выгодные для авторов ракурсы со стороны Москвы-реки. При этом отсутствуют точки восприятия проекта со стороны Нового Арбата, основных высотных точек Москвы, со стороны Киевского вокзала, от Большой Дорогомиловской улицы в сторону Кутузовского проспекта и со многих других точек, откуда можно увидеть, насколько масштаб данного сооружения ликвидирует силуэтный образ Москвы», — резюмировал московский архитектор.

Депутаты Мосгордумы Екатерина Енгалычева, Елена Шувалова и Олег Шереметьев вместе с местными жителями планируют в течение семи дней собрать подписи за отклонение проекта новых границ межевания территории Бадаевского завода и его застройки.

Мнение города

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов называет проект Herzog & de Meuron примером архитектуры «высокого класса» и будущей достопримечательностью российской столицы.

«Единственный риск, который я вижу, — невозможность реализовать проект ввиду его сложности. Опасений, что сам завод пострадает в результате реконструкции, у меня нет, скорее наоборот — это место получит мощный импульс для дальнейшего развития. Сегодня Бадаевский завод находится в чудовищном состоянии: исторические корпуса разрушаются, там множество поздних пристроек, которые тоже обветшали. Государству сложно в одиночку поддерживать все исторические объекты в городе — требуется помощь инвесторов, частных собственников. Так происходит во всем мире, и Москва не исключение. И то, что компания Capital Group готова вложить в Бадаевский завод почти 50 млрд руб., — огромный вклад в городскую среду и сохранение самого памятника», — рассказал Кузнецов.

Что происходит с арендаторами

Сегодня помещения в исторических корпусах Бадаевского завода заняты десятками арендаторов — от ресторанов и ночных клубов до школы танцев и батутного центра. Многие еще летом получили уведомления от собственника о досрочном расторжении договоров аренды. На сегодняшний большинство (по крайней мере, те, кто имеют долгосрочные договоры и занимают исторические корпуса) из них остаются на своих местах.

Владелец арт-пространства «Не для всех» Михаил Семенов с 2015 года арендует на Бадаевском пространство площадью 690 кв. м, в июне он получил письмо от собственника с требованием освободить помещение до 15 сентября 2019 года.

«В ответ мы направили арендодателю письмо об отсутствии у нас намерений расторгать договор досрочно. Тем не менее 16 сентября АО «БПЗ» отключило мои помещения от энергообеспечения, чем проявило самоуправство. После переговоров с и.о. генерального директора, в ходе которых была представлена аргументированная позиция, подтверждающая действие договора аренды, электричество было включено. На сегодняшний день я продолжаю пользоваться помещениями, выполняя при этом все взятые на себя обязательства», — рассказал Семенов.


Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

В похожей ситуации оказался генеральный директор компании «Союз студий ЮНИКС» Олег Придачин, который арендует помещение на Бадаевском заводе площадью 312 кв. м — здесь находится его студия по обучению сценической речи.

«У меня пятилетний контракт, который истекает через три года. Покинуть территорию завода мы должны были 15 сентября, но уезжать отсюда добровольно я не собираюсь: только по решению суда, который должен состояться через две-три недели. От энергоснабжения наше помещение пока не отключили, но даже если это и произойдет, то ничего не изменит», — говорит предприниматель.

Он убежден: территория Бадаевского завода может принести доход собственнику и без строительства здесь элитного жилья — достаточно вложиться в качественную реставрацию существующих корпусов и качественное благоустройство. «За 12 лет собственник не вложил в развитие завода ни копейки, к тому же, не выполнял обязательства по сохранению памятника, — продолжает Придачин. — Я думаю, оптимальным решением было бы передать эту территорию городу и развивать Бадаевский завод по принципу частно-государственного партнерства: арендаторы и сами в состоянии привести это место порядок, только не мешайте».


Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС

Бадаевский завод

Бадаевский пивоваренный завод — памятник промышленной архитектуры конца XIX — начала ХХ веков. Основные корпуса — солодовни и овины — построены в 1875-1876 годах по проекту архитектора Августа Вебера, в 1904-1907 годах на территории заводского комплекса возвели водонапорную башню по проекту Романа Клейна (совместно с Георгием Евлановым) и в 1909 году — элеватор. В 1934 году завод был назван в честь советского функционера Алексея Бадаева.


Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС

В 1991 году почти все заводские корпуса были включены в список выявленных объектов культурного наследия, однако в 2014-м охранную зону значительно сократили — сейчас охранным статусов обладают лишь две части главного (с бродильнями и помещениями для розлива пива) и солодовенного корпусов (с овинами, элеваторов и водонапорной башней архитектора Романа Клейна), а также исторические контрольные ворота. 

Источник