По эскроу и без: как отличаются цены в новостройках Москвы


Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках, которые реализуются через эскроу, оказалась выше на 7 тыс. руб., чем в проектах, которые строятся по старым правилам


Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

Риелторы заметили разницу в стоимости квадратного метра в проектах, которые реализуются через эскроу и по старым правилам. Динамика роста цен в новых проектах так же ниже, чем в тех, которые продаются девелоперами по договорам долевого участия.

Однако пока разница в ценниках небольшая и ее нельзя однозначно отнести к механизмам финансирования проекта, считают, опрошенные редакций, риелторы.

Эскроу стартует выше

В августе средняя стоимость 1 кв. м в новостройках массового сегмента с эскроу-счетами составила 175 тыс. руб., тогда как в среднем по рынку этого сектора — 168 тыс. руб. То есть разница в цене «квадрата» составила 7 тыс. руб., подсчитали аналитики «Метриум». В бизнес-классе наоборот — средняя цена по эскроу даже ниже, чем по старым правилам, отмечают в «Бон Тон». Пока однозначно отнести разницу в стоимости 1 кв. м в проектах массового сегмента только из-за статуса новостроек нельзя, считают в компаниях «Азбука жилья», «Бон Тон» и «Метриум».

Если сравнивать с похожими объектами в равноценных локациях, мы увидим разницу в 5-10%, но это нельзя считать однозначным показателем, ведь у всех застройщиков разные маркетинговые стратегии, поясняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова также подчеркивает, что существенного превышения пока не наблюдается, а разница в цене объясняется превалирование объемов, реализуемых по старым правилам. объясняет превалирование объемов, реализуемых по старым правилам.

Может показаться, что проекты с эскроу стартуют по более высоким ценам, но все зависит от месторасположения, масштаба проекта и других факторов, считает генеральный директор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев. Однозначно судить о разнице в цене можно будет только когда новые проекты действительно станут составлять значимую долю рынка (а сейчас в них представлено только 19% от общего объема предложения на первичном рынке в столице), считает Литинецкая.

Пока рано судить о какой-то явной и точной разнице в ценах, ведь новых проектов не так много и их специфика (скажем, более удачное расположение по сравнению с аналогами) может обуславливать более высокую цену «квадрата», считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Цены все равно вырастут

Несмотря на то, что опрошенные редакций эксперты пока не могут однозначно сказать уже о начавшемся росте цен на первичном рынке Москвы, тем не менее они прогнозирует последующий их рост. Рост стоимости есть, но он не значительный. То есть, пока они с точки зрения политики ценообразования не сильно отличаются от ЖК, реализуемых по старым правилам, поясняет Каширцев.

рогнозы относительно уровня цена пока остаются такими же, как и для «старых» проектов, говорит Кузнецова. В «Бон Тон» ожидают прирост цены в новостройках массового сегмента не выше 0,8% в месяц или 9-10% в год. Повышение стоимости будет обусловлено темпом заполнения эскроу-счетов и уровнем инфляции, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. В «Азбуке жилья» ожидают рост цен к концу года в пределах 5% — повышение коснется как проектов с эскроу, так и без.

Переход застройщиков на новую схему работы через эскроу-счета приведет к удорожанию квартир в новостройках в следующем году минимум на 6–8%, прогнозировали ранее в «Инкоме». Именно во столько обойдется обслуживание банковских кредитов, которое компании включат в стоимость квадратного метра. Пока же обещанного роста стоимости жилья на 10–15% не произошло, констатируют риелторы, объясняя это тем, что около 85% проектов Московского региона получили право на достройку своих объектов по старой схеме.

Динами роста цен в новостройках

Динамика роста цен в новых проектах по эскроу сократится, считают аналитики. В проектах, которые сейчас реализуются по эскроу, за полгода рост цен составил примерно 5%, подсчитали в риелторской компании Est-a-Tet. Для сравнения: в проектах, выходивших по старой схеме, рост цен в начальный период был существенно выше и мог доходить до 5% в месяц. Дальнейшее повышение стоимости в новых проектах будет обусловлено темпом заполнения эскроу-счетов и уровнем инфляции в стране, прогнозирует Родионцев.

Ценовая вилка между стартом продаж и моментом ввода здания в эксплуатацию сократится, ведь часть маржи фактически забирает банк через кредит. Скорее всего, средняя разница уменьшится с 20-25% до 15-20%, считает Литинецкая. По словам Родионцева, если ранее при среднем цикле проекта (3 года) рост цен в среднем мог достигать 25%, то сейчас при прочих равных условиях этот показатель может составить не более 18%.

С 1 октября 2019 года закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение заключений о соответствии критериям (ЗОСК), которые могли позволить девелоперам возводить проекты по старым правилам без эскроу-счетов. Теперь все строительство будет вестись с помощью нового механизма проектного финансирования на средства банков без привлечения денег дольщиков напрямую. Такие условия касаются и тех проектов, которые уже запущены, но к этому дедлайну не смогли достигнуть установленных Минстроем критериев соответствия.

Подробнее о том, что изменится для покупателей новостроек с 1 июля 2019 года и как покупать квартиры в новостройках по новым правилам.

 

Источник