Отель вместо офиса: в какие объекты сегодня инвестируют в Греции


Эксперты рассказали о новых возможностях заработка на греческом рынке недвижимости


Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

Рынок недвижимости Греции начал восстанавливаться после кризиса, случившегося в стране десять лет назад. Тогда цены на жилье в стране упали больше чем на 40%. Но весной прошлого года кризисное падение рынка прекратилось: ценовое дно достигнуто, и стоимость жилья пусть пока медленно, но пошла в рост. Арендные ставки на жилье растут гораздо активнее благодаря большому притоку в страну туристов, и на рынке появились новые объекты для инвестиций — «нерабочие» здания, которые переделывают под жилье для сдачи в аренду.

«РБК-Недвижимость» вместе со строительно-девелоперской компанией Grekodom Development рассказывает, что это за объекты и какие возможности появились у инвесторов.

Объекты под переделку

На греческом рынке недвижимости широкий выбор объектов, основную их часть составляют апартаменты и отдельные дома. Кроме того, появляется все больше предложений недвижимости под редевелопмент. Это один из относительно новых трендов на рынке — покупка «нерабочих» объектов, то есть зданий в хороших локациях, которые раньше из-за неудачного назначения не приносили хорошего дохода.

В основном это офисная недвижимость, которая сегодня не пользуется достаточным спросом у бизнеса. Кроме того, во время кризиса Греция значительно сократила госаппарат, и многие здания в крупных городах, которые занимали государственные структуры, опустели. Стало понятно, что в нынешних условиях зарабатывать на сдаче жилья в аренду гораздо выгоднее, поэтому сегодня офисные постройки выкупают под редевелопмент и перепрофилирование под квартиры-апартаменты, отели или мини-отели. Редевелопмент предполагает реконструкцию, замену коммуникаций, ремонт и официальное изменение функционального назначения объекта.

«Проекты редевелопмента могут принести инвестору доход до 20–25% годовых на вложенный капитал с учетом сдачи в гарантированную аренду через международную управляющую компанию под 7–8% годовых», — рассказывает вице-президент компании Grekodom Development Владимир Папунидис.

Сейчас компания ведет работу по зданиям в центральных районах Афин (Монастираки, Метаксургио, Керамикос, Кукаки, Псири и др.) и объектам в центральных туристических зонах Салоников (Цимиски, Эгнатия, Агиас Софиас, Эрму, Лададика и др.). Это здания площадью от 300 до 5 тыс. кв. м стоимостью €350–700 за 1 кв. м, расчетные затраты на реновацию и изменение назначения объекта — от €400 до €700 за 1 кв. м в зависимости от возраста и состояния постройки.

Grekodom Development помогает потенциальным инвесторам подобрать объект для инвестирования, оказывает услуги по юридическому и техническому сопровождению сделки, разработке и получению исходно-разрешительной документации, проведению строительных работ под ключ, управлению, сдаче в долгосрочную аренду и др.

«Реконструкция и полное переоснащение объекта занимает всего год, — отмечает генеральный директор «Грекодом Девелопмент Россия» Демокрит Терсенов. — На выходе инвестор-собственник получает современное здание с добавленной стоимостью в виде готового работающего бизнеса (квартиры-апартаменты под сдачу или отель) с доходностью от 5% до 9% и стоимостью квадратного метра от €1,7 тыс. до €2,5 тыс. Он также может частично или полностью продать обновленный объект другим частным инвесторам с бюджетом от €250 тыс., желающим получить пятилетний европейский ВНЖ для всей семьи».

Появление новых возможностей для инвестиций эксперты объясняют тем, что в последние годы довольно сильно поднялся греческий рынок арендного жилья — ставки росли гораздо быстрее цен продажи. По данным Grekodom Development, в 2016–2017 годах средняя стоимость краткосрочной (посуточной) аренды апартаментов в Афинах составляла €25–45 в сутки, долгосрочной — €250–500 в месяц. В 2018 году посуточная аренда стоит уже €40–70 в сутки, а долгосрочная — €400–800 в месяц.

Активный рост арендных ставок аналитики связывают с увеличивающимся с каждым годом потоком иностранных туристов. Сегодня туризм в Греции — одно из главных направлений в экономике, которое обеспечивает до 25% валового дохода страны. За последние три года международный пассажиропоток только через аэропорт в Афинах вырос в 1,8 раза. За 2016 год общий объем пассажиров из-за рубежа составил около 10 млн человек. Пассажиропоток через аэропорт Македония в Салониках — втором по величине городе Греции — за последние три года увеличился в 1,5 раза и за 2017 год уже составил более 5 млн человек. По некоторым прогнозам, до конца этого года Греция примет почти 30 млн туристов, большая часть из которых посетит Афины.

По данным национального статистического агентства Греции, за последние два года количество забронированных туристами через международные сайты квартир в центре и южных пригородах Афин увеличилось почти в десять раз, а число сделок выросло в 1,4 раза. Стабильный спрос на аренду жилья в Афинах формируют и студенты, приезжающие на учебу со всех концов материковой и островной Греции, а также из других стран.

Бонусы для инвесторов

Сегодня на привлечение в страну инвесторов (в том числе в сферу недвижимости) направлены и усилия греческих властей. Это, например, предоставление налоговых льгот — для зданий, построенных до 2006 года, вместо НДС (24%) установлен налог на передачу прав собственности в размере 3,09% от стоимости объекта.

Среди других условий, предлагаемых правительством Греции инвесторам, — получение вида на жительство. Чтобы получить пятилетний ВНЖ с правом продления, достаточно вложить в греческую недвижимость от €250 тыс. по программе «Золотая виза» — это самый низкий в Европе порог для получения вида на жительство, отмечают эксперты Grekodom Development. ВНЖ на пять лет имеют право получить также члены семьи инвестора, включая родителей обоих супругов.

Международное рейтинговое агентство Moody’s в начале 2018 года повысило рейтинг эмитента Греции. По данным официального греческого агентства Enterprise Greece объем прямых иностранных инвестиций в страну в 2017 году вырос на 30% по сравнению с 2016 годом и достиг €3,6 млрд. ВВП Греции растет четвертый квартал подряд, и Европейская комиссия прогнозирует продолжение роста греческой экономики в 2018 и 2019 годах на 2,5% в год. Можно увидеть важную тенденцию: туризм в Греции стал единственным сектором, где в 2016 году открылось больше компаний, чем в 2012 (+31%), и где количество запущенных стартапов превысило число закрытых.

И высокий спрос на аренду апартаментов и домов, и рост международного туризма, и возможность получения вида на жительство создают благоприятные условия для вложений в греческую недвижимость, отмечают эксперты компании.

Информацию об актуальных предложениях в сегменте проектов редевелопмента, а также консультации специалистов можно получить в офисах компании Grekodom Development и на сайте www.grekodom.ru.

Источник