«Ни у кого нет двух-трех свободных миллиардов». Как спасают нижегородских обманутых дольщиков


В Нижегородской области насчитывается более 3 тысяч дольщиков недостроев, на завершение которых требуется, по приблизительным оценкам, свыше 9 млрд рублей. Практик достройки проблемных домов много, и одна из них – замена недобросовестного застройщика. Власти предлагают потенциальным застройщикам земельные участки взамен на достройку проблемного жилья. Но очереди из желающих не видно. Почему так происходит, выяснял «ФедералПресс».

Проблема, не имеющая стандартного решения

По данным инспекции Госстройнадзора по Нижегородской области, в регионе насчитывается 21 объект незавершенного жилищного строительства (в их составе 51 дом), из этого числа 14 объектов в составе 40 домов относятся к проблемным и внесены в соответствующий реестр. Число дольщиков недостроев превышает 3 тыс. человек, а ориентировочная стоимость завершения строительства объектов оценивается в сумму более 9 млрд рублей.

Проблема обманутых дольщиков не имеет стандартного решения, и каждый регион, столкнувшийся с ней, решает ее исходя из своих возможностей. В Нижегородской области два объекта планируется достроить с помощью средств областного бюджета, один – силами застройщика, еще пять из числа проблемных предполагается достроить через замену застройщика, рассказывает начальник управления в области контроля долевого строительства областной инспекции Госстройнадзора Елена Павлова. Согласно региональному законодательству, затраты нового застройщика на завершение строительства и ввод в эксплуатацию домов компенсируются предоставлением ему земельных участков в аренду без проведения торгов. «Замена застройщика предусмотрена и возможна в рамках процедуры банкротства. Если нет, у нас есть Гражданский кодекс, в рамках которого застройщикавозможно заменить путем передачи прав на земельный участок, но такой практики у нас нет», – говорит Елена Павлова.

f947b89f3bd89300617e8a20102b0dbe.jpg

Между тем заменить застройщика через договор цессии гораздо быстрее, чем через процедуру банкротства, указывает генеральный директор юридической компании «Версия-НН» Ренат Козлов. Если процедура банкротства может длиться 5–10 лет, возложение обязательств на нового застройщика при переуступке прав вполне реально в течение 1–1,5 лет. «Там идет лишь процедура уведомления всех кредиторов о переуступке прав, их согласие не требуется, а в процедуре банкротства требуется соблюдение определенных этапов, чтобы права перешли новому застройщику. Это возможно на этапе конкурса, что намного дольше, чем переуступка прав по договору цессии. При процедуре банкротства большую выгоду получают те, кто подавал заявление о вступлении в реестр кредиторов на получение жилых помещений. Тем, кто изъявил желание получить денежные средства, новый застройщик не возмещает эти затраты. Он берет на себя обязательства только по достройке и передаче жилых помещений. Цессия все-таки быстрее и проще, но она тоже имеет ряд особенностей. Например, стороны должны обговорить цену договора», – объясняет юрист.

Регоператор в помощь

Завершение самого сложного и дорогостоящего объекта – ЖК «Новинки Smart City» (застройщик «Квартстрой Центр») в Богородском районе – поручено Объединенной дирекции по жилищному строительству города Нижнего Новгорода (ОДЖС). Она выступит в качестве регионального оператора по решению проблем обманутых дольщиков. До этого некоторое время правительство региона вело переговоры с ПАО «Орелстрой» о достройке ЖК, но потенциальный застройщик не подтвердил свое участие в кампании.

Ситуацию поясняет представитель инициативной группы дольщиков «Новинки Smart City» Наталья Саух: «Застройщику выделяют землю соразмерно тому, сколько он потратит на достройку долгостроя. Но чтобы это сделать, застройщик должен вложить свои или кредитные средства. Мы понимаем, если брать наш пример, что ни у одного застройщика нет 2–3 миллиардов, ни у кого нет таких свободных средств. Банки тоже не так уж охотно выдают кредиты: им нужно дать гарантии, какое-то обеспечение. А это очень сложно, и «Орелстрой» остановился на стадии переговоров со Сбербанком. Более того, на землю, которую выдают, еще нужно потратиться, чтобы начать на ней строить, получить все необходимые разрешения, проложить коммуникации. Это все тоже деньги застройщика, и очень долгий период отбивания этих денег назад. «Орелстрой» этого и боялся».

ceb7813f722f1cb2c44eb9bed1d3c622.jpg

В том же ключе говорит и другой собеседник «ФедералПресс», знакомый с ситуацией. По его словам, новый застройщик, согласно законодательству, сначала должен достроить проблемные дома, и только потом он может осваивать предоставленные ему взамен земельные участки, а это очень длительный финансовый период.

В этом смысле участие регионального оператора выгоднее, поскольку он, в отличие от застройщиков, сможет без сложностей подтянуть различные федеральные программы и решать проблему ветхого и аварийного жилья, полагает Наталья Саух. Более того, земельные участки не передаются застройщику, а остаются в распоряжении властей.

Региональный оператор может выступать и как заказчик работ, и как застройщик. Однако пока нет окончательного решения, по какой схеме он будет работать. На текущий момент ОДЖС проходит аккредитацию в федеральном министерстве.

Выхода нет?

По словам заместителя генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса «Столицы Нижний» Бориса Замского, достройка проблемных объектов сопряжена со сложностями, связанными не только срешением юридических вопросов, но и с комплексной природой самого жилищного девелопмента. «Строительство жилых комплексов всегда связано с существенными расходами застройщика на подготовку площадки, которые в зависимости от особенностей каждого отдельного проекта могут быть самыми разными – от расходов на вертикальную планировку при сложном ландшафте до трат на расселение ветхого фонда или строительство инженерной инфраструктуры», – отмечает представитель девелопера.

092a36a266e28341bb841e05e5d1f33c.jpg

экспертное мнение

Алексей Чемоданов

26.07.2017, 13:03

«Изменения в закон о долевом строительстве – лоббирование интересов банков в Госдуме»

Другие опрошенные «ФедералПресс» эксперты соглашаются, что застройщики не идут спасать чужих дольщиков из экономических соображений, отсутствия свободных средств или выгоды. Еще одним препятствием называются разного рода обременения, как в случае с еще одним проектом холдинга «Квартстрой» – ЖК «На Гончарова». Замена застройщика этого жилого комплекса возможна при условии снятия «Экспобанком» залогового обременения с земельного участка. Соответствующее согласие банка уже получено.

Ренат Козлов констатирует: действовавшее ранее законодательство о долевом строительстве было настолько несовершенно, что сейчас мы пожинаем его плоды. Пострадавшие граждане оказались в безвыходной ситуации: никто не изъявляет желания взять на себя нагрузку, а сами дольщики не обладают достаточными денежными средствами, чтобы достроить объекты. Нынешняя правовая база, по мнению юриста, в большей степени направлена на защиту дольщиков, но может привести к сокращению числа застройщиков, которые не смогут соблюсти все требования законодательства.

Фото: kstovo.ru, ФедералПресс / Елена Майорова, vk.com/novinkinn, на-гончарова.жк-нижний-новгород.рф.

Источник