На 20 квадратных метрах: кто и зачем покупает маленькие квартиры

Таблица: «Метриум», «Инком-Недвижимость»

Минимальный бюджет

Несмотря на то, что малогабаритные квартиры сегодня можно встретить практически во всех сегментах, больше 75% такого жилья сконцентрировано в бюджетных новостройках — домах эконом- и комфорт-класса. В Старой Москве цены на них начинаются от 2,7 млн руб. и доходят до 8,5 млн руб., а средний бюджет составляет 5,5 млн руб., говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Фотогалерея: примеры планировок студий в новостройках Москвы

В «Метриуме» подсчитали, что за только за последний год средняя стоимость квадратного метра таких квартир в бюджетных новостройках выросла на 7%, с 158 тыс. до 169 тыс. руб. Причем студии за этот же период подорожали еще заметнее — на 12%, с 188 тыс. руб. до 211 тыс. руб. и сегодня продаются в среднем за 5,4 млн руб.

Площадь такого жилья зачастую даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно действующим нормам, для машино-мест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 кв.м при габаритах 5,3 х 2,5 м. В некоторых элитных жилых комплексах есть парковочные места, достигающие 26 кв. м и даже больше.

Растущая популярность небольших квартир связана с их относительной дешевизной. Для многих покупателей это единственный доступный формат жилья в Москве: ценник на такую микронедвижимость почти вдвое ниже, чем на стандартные однокомнатные квартиры.

Валерий Кочетков из компании «Инком-Недвижимость» выделяет две основные группы покупателей. Первая — несемейные молодые люди, чаще студенты, которые планируют приобрести собственное жилье, чтобы съехать со съемной квартиры или от родителей. Доля сделок с такими покупателями обычно не превышает 30%. Чтобы привлечь эту целевую группу, микроквартира должна стоить 1,5-1,8 млн руб., что равноценно пятилетней аренде «однушки» с ежемесячной оплатой 25-30 тыс. руб., считает Кочетков.

Вторая категория покупателей — инвесторы, которые приобретают небольшие квартиры для последующей сдачи в аренду (посуточную или долгосрочную). «При реализации новых проектов ставку надо делать именно на эту аудиторию, поскольку их доля в общей структуре спроса может достигнуть 70%», — прогнозирует эксперт.

Апартаменты и коммуналка

  • Некоторые микроквартиры имеют статус апартаментов, что в совокупности с метражом 11-15 кв. м дает стартовую цену в 1,9 млн руб. Однако для стремящихся сэкономить есть риски.
  • Коммунальные платежи в многоквартирных домах регулируются нормативными правовыми актами Правительства Москвы или Подмосковья, а в нежилых зданиях, к которым относятся апартаменты, эти платежи устанавливаются управляющей компанией самостоятельно. Из-за этого траты на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, тепловую и электроэнергию в апартаментах на 10-15% больше, чем в обычных квартирах.
  • Поэтому сэкономить на ЖКУ владельцам микроквартир не получится.

История вопроса

В 2000-х года, когда преобладало массовое панельное домостроение, в домах серии КОПЭ и П-44Т площадь самых маленьких квартир составляла 37-38 кв. м, в серии П-3М она была равна 35-36 кв. м, вспоминает заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Такой метраж на рынке считался минимальным. В монолитных домах площадь однокомнатных квартир начиналась от 45 кв. м.

После кризиса 2008 года произошло уменьшение квартирографии: появились первые студии метражом 30-33 кв. м, и всего за несколько лет этот показатель сократился почти вдвое. В 2013-2015 годах стали появляться студии 27-28 кв. м, через два года на рынок вышли квартиры площадью 20-22 кв. м, а в 2018-м минимальный метраж студии достиг 18 кв. м. При этом доля таких лотов в новых домах выросла на треть. 

Источник