Москва или Питер: где выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду


Эксперты рассказали, как в двух столицах различаются цены на жилье и каковы особенности их рынков недвижимости


Фото: Антон Ваганов/ТАСС

Две российские столицы одновременно похожи и не похожи друг на друга. Это два крупнейших мегаполиса в стране, две самых мощных в России точки притяжения для приезжих со всего мира, которые формируют большой спрос на аренду жилья. Оба города имеют исторический центр и при этом активно застраиваются. В то же время у московского и питерского рынков недвижимости немало различий — а это важно знать потенциальным инвесторам.

«РБК-Недвижимость» разбиралась, как различаются цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, в каких районах выгодно покупать квартиры для сдачи в аренду и что пользуется спросом у нанимателей.

В Москве цены на жилье выше, чем в Санкт-Петербурге — во всех сегментах. По данным ЦИАН, в Москве средний уровень цен на вторичном рынке — 172 тыс. руб. за 1 кв. м, в Петербурге — 118 тыс. руб. за 1 кв. м, разница составляет 31%. В новостройках, по данным компании «Метриум», средняя цена «квадрата» в Москве — 194 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 115 руб. за 1 кв. м.

«В северной столице в черте города можно купить компактную квартиру около метро, расположенную в современном монолитном доме, за три млн. руб., — отмечает руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. — В Москве же в пределах МКАД жилье стоит как минимум 5-6 млн. руб. — причем, речь идет о квартирах, расположенных в старом жилом фонде».

В новостройках на окраинах и в прилегающих к МКАД районах Новой Москвы и Подмосковья новое жилье обойдется в среднем в 90-110 тыс. руб. за 1 кв. м., а на окраинах Санкт-Петербурга (Пушкинский, Колпинский, Петродворцовый районы) — примерно в 65-85 тыс. руб. за 1 кв. м. Центр города дороже в обеих столицах, причем в одинаковой степени — примерно в два раза. В Москве расценки на жилье в центральных и близких к ним районах начинаются от 220 тыс. руб. за «квадрат», а в Санкт-Петербурге — от 150 тыс. руб.

Риелторы назвали районы Москвы с самой дешевой арендой квартир

В Санкт-Петербурге порог входа на рынок недвижимости ниже, но и ставки аренды также ниже. Например, в Купчино в новом жилом комплексе прямо у метро средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры с качественным ремонтом — порядка 27 тыс. руб. В Москве можно сдать сопоставимую квартиру за 35-40 тыс. руб.

Спрос на аренду

Санкт-Петербург третий год подряд был признан лучшим европейским городским туристическим направлением в Европе, получив награду World Travel Awards, рассказал генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. По данным аналитического агентства «ТурСтат», Петербург находится на втором месте по объему туристического потока среди других российских городов и демонстрирует положительную динамику: в 2017 году его посетили 7,5 млн человек (+9%), включая 3,75 млн иностранных туристов (+34%). Однако приток приезжих в Москву все-таки гораздо более значительный. Столицу в 2017 году посетил 21 млн человек.

Центр Москвы

(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)

«В абсолютном выражении спрос выше в Москве — в силу того, что сам город и население в нем существенно больше, чем в Санкт-Петербурге, — поясняет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — Но в расчете на жилую единицу спрос в этих городах сопоставимый. Хотя при адекватной цене и рекламе в среднем квартиры в Москве сдаются быстрее, чем в Санкт-Петербурге, но опять же в силу масштабов рынка».

Для успеха аренды конкретной квартиры важно ее положение, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Если она находится в центре рядом с метро, достопримечательностями, ресторанами и магазинами, то такой объект будет одинаково успешен в Москве и Санкт-Петербурге. Предложение на рынке аренды превышает спрос в обоих городах, добавляет Ольга Тихонова, — ликвидные объекты, соответствующим требованиям (транспортная доступность, качество дома и т.д.) без труда находят своего арендатора и в Москве, и в Петербурге.

Различия городов

Есть критерии, которые важны для любых арендаторов в любом городе. Прежде всего, это транспортная доступность — на этот фактор обращают внимание как арендаторы-туристы, так и те, кто собирается заключить долгосрочный договор аренды. На втором месте для туристов — достопримечательности, развлекательная инфраструктура (рестораны, клубы, бары), а для постоянных арендаторов — торговая, социальная, бытовая инфраструктура.

Однако, в каждом из городов есть свои особенности, которые нужно учитывать, покупая жилье для сдачи в аренду, отмечают эксперты. «Например, если говорить о северной столице, обязательно нужно помнить сезонном факторе, — говорит Ольга Тихонова. — На отдых в Петербург туристы предпочитают приезжать в летнее время, чтобы воочию увидеть знаменитые белые ночи. Поэтому традиционно в Питере развита суточная аренда. В Москве же такой практики мы не наблюдаем».

Центральные районы Петербурга в первую очередь интересны с точки зрения сдачи в аренду комнат и квартир туристам, тогда как в Москве центр интересен и бизнесменам, и экспатам — эти категории арендаторов, конечно, есть и в северной столице, но их доля в Москве выше, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Центр Санкт-Петербурга

(Фото: Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС)

Москва более обширный по площади город, поэтому здесь принципиальное значение для передвижения имеет метро. «В столице сеть метро развитая, однако есть районы, которые развитие подземки обошло стороной, и аренда в них не очень привлекательная, — поясняет Мария Литинецкая. — В Санкт-Петербурге метро не столь разветвленное, поэтому равное значение для определения привлекательности аренды имеет наземный транспорт вблизи жилья».

Вторичный рынок жилья в центре Москвы и Санкт-Петербурга довольно сильно различается. В северной столице исторический жилой фонд обширнее, а в Москве многие исторические здания давно занимают офисы. Однако техническое состояние старых домов в Петербурге в большинстве случаев — хуже. Это объясняется тем, что в Москве центр города был перестроен в советские годы, поэтому здесь старинного и ветхого жилья в принципе меньше. Кроме того, в столице была более эффективно проводится программа капитального ремонта.

«В Петербурге все еще велико предложение комнат в коммунальных квартирах — нередко это означает, что в соседях будет 8-12 семей, — рассказывает Ирина Доброхотова. — Спрос на аренду такого жилья тоже есть, но назвать его высоколиквидным сложно. Поэтому налажена практика выкупа коммунальной квартиры целиком и организация хостела. Но, конечно, этот бизнес потребует значительных инвестиций на самом старте и кроме того, означает, что арендой придется заниматься профессионально. Аренда квартир на длительный срок требует меньших затрат со всех точек зрения. Помимо этого, владельцы хостелов нередко сталкиваются с сопротивлением со стороны соседей по дому, которых беспокоит шум и постоянная смена жильцов».

Александр Пыпин подчеркивает, что из-за большого количества в Санкт-Петербурге старого жилого фонда, там больше квартир со сложной юридической историей, а значит больше времени может уйти на проверку и обеспечение надежности сделки. Кроме того, учитывая старость жилья, может быть больше неявных вложений в ремонт.

Советские и современные новые районы в обеих столицах — похожи. Однако в Петербурге гораздо больше возможностей купить новое жилье по привлекательной цене в черте города. Тогда как в Москве границы расширяются, районы новостроек шагают за МКАД — там происходит основная застройка.

И в Москве, и в Петербурге выгодно покупать малогабаритные квартиры в спальных районах, расположенные около станций метро и остановок общественного транспорта — это недорогие предложения, подходящие широкому кругу инвесторов.

«Самый доступный с точки зрения аренды район Петербурга — Колпинский, где однокомнатная квартира предлагается за 15 тыс. руб. в месяц, — отмечает Мария Литинецкая. — Также максимальным спросом пользуются квартиры в Приморском, Выборгском, Пушкинском районах. Популярность этих районов — тоже в низкой стоимости аренды (порядка 20-25 тыс. руб. в месяц). Схожая картина и на рынке аренды Москвы. Наименее дорогие районы (в пределах МКАД) — это юг, юго-восток, восток столицы привлекают больше всего арендаторов, так как ставки здесь — минимальные от 25 до 30 тыс. рублей в месяц за «однушку».

Жилье у метро в Петербурге

(Фото: Александр Демьянчук/ТАСС)

Для тех, у кого бюджета хватает на центр города, кто готов посвящать дополнительное время поиску арендаторов и уборке после них (или нанять персонал для этого) — подходят квартиры в центре города для туристов, отмечает Александр Пыпин. В Петербурге спрос на «туристические» квартиры больше, а значит проще найти арендаторов при адекватной цене и рекламе, хотя этот рынок уже достаточно насыщен предложениями и об этом нужно помнить.

В северной столице рынок аренды не ограничивается квартирами. По сравнению с Москвой там более существенное развитие получили сервисные апартаменты, предназначенные как раз для сдачи в аренду. «Большинство проектов предлагаются к продаже с полной отделкой и меблировкой, инвестору доступны услуги профессиональной управляющей компании, которая берет на себя заботы по работе с арендатором» — пояснил Николай Пашков. По его словам, при краткосрочной аренде доходность некоторых объектов может достигать показателя 16%, средние показатели составляют 10-13%, что делает инвестиции существенно проще. 

Источник