Квадратные метры от А до Я: новая азбука недвижимости 2018 года


К началу нового делового сезона мы подготовили азбуку. Она нужна, чтобы оценить изменения, которые произошли за последний год в сфере недвижимости, строительства и ЖКХ


Фото: Максим Мозуль/РБК

В последнее время в сфере недвижимости, строительства и ЖКХ произошло довольно много интересного: аналитики делились любопытными наблюдениями и прогнозами, законодатели внесли немало поправок и инициатив и даже отменили некоторые привычные понятия.

Мы подготовили азбуку недвижимости — справочник основных событий и тенденций, о которых нужно знать владельцам и покупателям жилья.

Главным событием на российском рынке аренды жилья стал Чемпионат мира по футболу. Правда, изменения коснулись только нескольких городов, в которых проводились матчи. Ценники на посуточную аренду жилья там выросли многократно. Например, в Сочи квартиры подорожали в шесть раз. Впрочем, сразу после окончания ЧМ-2018 произошел обвал ставок: в Сочи — на 49%, в Нижнем Новгороде — на 43%, в Калининграде — на 46%.
 

Бюро технической инвентаризации (БТИ) — организации, проводящие государственный технический учет и техническую инвентаризацию недвижимости. С 2019 года в России каждые пять лет они будут проводить обязательные техобследования многоквартирных домов. Соответствующие поправки в законодательство уже одобрены профильным комитетом Госдумы по ЖКХ и жилищной политике.

Вторичный рынок

Вторичный рынок жилья Москвы ожил после долгого периода стагнации. Туда начали возвращаться покупатели — с начала года наблюдается рост спроса на квартиры. Связано это с реализацией накопившегося за несколько лет отложенного спроса, снижением ставок по ипотеке, возвращением инвесторов, а также настороженностью покупателей, вызванной законодательными изменениями на рынке новостроек и банкротством некоторых застройщиков. В первую очередь со вторичного рынка стали уходить самые бюджетные предложения стоимостью до 5 млн руб.

Градостроительный кодекс

В России могут ввести мораторий на изменение Градостроительного кодекса. Он регулирует градостроительные и отдельные связанные с ними отношения, касающиеся развития территорий городов и иных поселений. В Минстрое считают, что игроки рынка не успевают привыкнуть к постоянным изменениям в законодательстве, поэтому нужно взять паузу и «пожить в устоявшейся системе координат».

Долевое строительство

Этот способ финансирования строительства жилья скоро перестанет использоваться в России. Еще в конце прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, минимизирующими риски дольщиков. С 1 июля 2019 года сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме. Программа проектного финансирования подразумевает использование специальных эскроу-счетов в аккредитованных банках.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) действует с 1 января 2017 года, он заменил существовавший ранее Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП). ЕГРН объединил сведения реестра прав собственности, реестра границ и кадастра недвижимости. Теперь единственным доказательством существования прав собственности является электронная запись в ЕГРН, подделать которую, в отличие от бумажного свидетельства, невозможно.

Жилье экономкласса

С 1 января 2018 года в России отменено понятие «жилье экономического класса». Теперь такое жилье называется «стандартным». Соответствующие изменения внесены в федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства». Таким образом, термин официально не существует, но на рынке недвижимости по-прежнему пока используется как более привычный и понятный потребителям.

Громким событием на рынке недвижимости в этом году стал крах одного из крупнейших подмосковных застройщиков — компании Urban Group. В апреле Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия по проектам девелопера, а в мае продажи квартир в его жилых комплексах остановились. Банкротами были признаны пять дочерних компаний Urban Group, занимавшихся возведением домов. Предполагается, что на достройку объектов нужен почти 71 млрд руб.
 

Ипотека в этом году бьет рекорды по объемам выдачи кредитов. С начала 2018 года российские банки выдали 785 тыс. кредитов на сумму более 1,55 трлн руб., что на 68% больше, чем за такой же срок в прошлом году. Прошлогодний рекорд (2 трлн руб.) может быть побит уже по итогам сентября. Только в июле россияне набрали кредитов на 245–255 млрд руб.

Рынок загородной недвижимости никак не может оправиться от кризиса, популярные в свое время коттеджи — больше не хиты продаж. Спрос на них в Подмосковье за пять лет сократился на 28%. Девелоперы практически перестали браться за новые проекты: во II квартале этого года в области появилось всего 18 поселков, и только три из них — с застройкой, а остальные — просто с участками. Около 40% отказались от строительства до возникновения устойчивого спроса на загородную недвижимость.
 

С 7 августа 2018 года в России упрощена процедура получения льгот на оплату коммунальных услуг. Россиянам больше не придется предоставлять справку о составе семьи при подаче заявки на льготу. Кроме того от уплаты взносов на капремонт полностью освобождены неработающие пенсионеры старше 80 лет, которые живут в семье с инвалидами I и II групп. Семьи, состоящие из пенсионеров старше 70 лет и инвалидов, получат льготу в размере 50%.

Монолитная технология строительства лидирует на рынке новостроек московского региона. В старых границах столицы без учета Зеленограда 84% корпусов в новых объектах — монолитные, 15% — сделаны из панелей и лишь 1% приходится на другие способы возведения домов. При этом в Москве нет ни одной кирпичной новостройки — их перестали строить в начале 2000-х.

Событием на рынке новостроек в этом году стал лавинообразный выход в продажу новых проектов. До вступления в силу законодательных изменений, ужесточающих требования к застройщикам, компании старались получить максимально возможное число разрешений на строительство, по которым они могут работать еще по старым правилам. С начала года в продажу вышло 1,5 млн кв. м недвижимости. В июне в столице было выдано 132 разрешения на строительство, хотя с начала года выдавалось по 10–15 документов в месяц.

Обманутый дольщик

Российские власти обещают, что довольно скоро понятие «обманутый дольщик» исчезнет навсегда. Это произойдет после того, как в стране будут достроены все проблемные объекты и будут восстановлены права всех покупателей жилья. Произойти это должно, по их расчетам, до 2024 года. Сейчас в федеральном реестре обманутых дольщиков числится более 34 тыс. россиян. В целом по стране зарегистрировано 880 замороженных новостроек.

Перепланировка

С 14 февраля зарегистрировать перепланировку квартиры в Москве можно полностью онлайн — весь процесс занимает не более 15 минут. Есть единственное требование — наличие электронной подписи у компании, составлявшей проект перепланировки. Зарегистрировать можно как план работ, так и уже завершенную перепланировку, но тогда придется заплатить штраф: физлицам — 2–2,5 тыс. руб., юрлицам — 300–350 тыс. руб.

В Москве продолжается запущенная в прошлом году программа реновации, по которой жителей пятиэтажных хрущевок будут переселять в новые дома. По итогам 2018 года планируется возвести 2 млн «квадратов» нового жилья для переселенцев из пятиэтажек по этой программе. Столичные власти обещают, что уже в этом году в новостройки заселятся 10 тыс. жителей Москвы.

В России принят закон, направленный на борьбу с самовольным строительством. Самовольными теперь признают здания или иные постройки, возведенные без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм. Если нарушено назначение застройки земельного участка, постройку на нем также признают самостроем. Решение о сносе таких простроек или приведение их в соответствие с законом выносит суд, а работы владелец участка производит самостоятельно или за свой счет.

Минэкономразвития и Минэнерго предложили повысить тарифы на услуги ЖКХ из-за роста ставки НДС с 18 до 20%. По замыслу ведомств, с 1 января 2019 года должна произойти индексация на 1,7%, а с 1 июля 2019 года — еще либо на 2,4%, либо на 4%. Согласовать размер индексации тарифов ЖКХ власти обещали в августе. Но пока договориться по этому вопросу ведомствам не удалось: вмешалась ФАС, которая считает, что повышать тарифы можно лишь в тех регионах, где тарифы — низкие. Но в службе уточнили, что в двух из каждых трех регионов России тарифы выше экономически обоснованного уровня.

Участок без подряда

На загородном рынке Подмосковья наблюдается огромное количество выставленных на продажу участков без подряда. При этом доля неликвидных предложений в общей массе составляет 30–80% в зависимости от локации. Большой процент участков без подряда — признак неблагоприятной ситуации на рынке, отмечают риелторы. Это говорит о том, что у девелоперов нет средств для создания проектов с застройкой. И в ближайшие два-три года ситуация вряд ли изменится, считают эксперты.

Фонд дольщиков

Фонд защиты дольщиков — участников долевого строительства был создан в 2017 году. Девелоперы, начинающие строительство новых жилых комплексов, обязаны делать в него взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам. В августе этого года стало известно, что фонду пока не хватает средств, чтобы достроить дома. Чтобы решить эту проблему, нужно увеличить взносы застройщиков до 6,7% с каждого договора.

В августе этого года по программе реновации в Москве снесли первую расселенную хрущевку. Это пятиэтажный дом площадью 3,5 тыс. «квадратов» на улице Константина Федина на востоке столицы. Расселили его в феврале — 80 семей переехали в новостройку на соседней 5-й Парковой улице.

Цены на вторичном рынке Москвы, которые с начала 2018 года стали медленно расти, могут снизиться вплоть до очередного ценового дна, прогнозируют эксперты. Это может произойти, если ухудшится экономическая ситуация в стране и произойдет падение спроса — некоторое его снижение уже наблюдается на рынке. Цены на новостройки, согласно прогнозам, в ближайшее время могут вырасти, но незначительно и ненадолго. Это связано с тем, что покупательная способность граждан ограничена отсутствием роста доходов. К тому же ожидается старт продаж новых проектов по относительно низким ценам.

По данным Росстата, в России стали больше строить частных домов (на 12% по сравнению с прошлым годом). Эксперты объясняют растущий интерес покупателей к частному домостроению дачной амнистией. ЦИАН, в свою очередь, подсчитал количество частных домов в продаже в крупных российских городах. Выяснилось, что они составляют около 30% от всей площади жилой недвижимости, выставленной на продажу.

С 1 июля 2019 года сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме — через эскроу-счета. При заключении договора долевого участия по новой схеме дольщик перечисляет деньги не застройщику, а на специальный счет в аккредитованный ЦБ банк. Там средства хранятся до сдачи дома в эксплуатацию, только после этого застройщик сможет их получить.

В мае этого года Министерство строительства и ЖКХ России возглавил Владимир Якушев, сменив на этом посту Михаила Меня. До прихода в Минстрой Якушев 13 лет был губернатором Тюменской области. На посту министра строительства Якушев уже сделал несколько важных заявлений. В частности он пообещал не допустить резкого роста тарифов ЖКХ и избавиться от понятия «обманутый дольщик», а также допустил введение моратория на изменения Градостроительного кодекса. 

Источник