Как изменился рынок жилья Москвы в 2019 году


Главными трендами, которые определяли ситуацию на рынке в 2019 года, стали переход на эскроу-счета, рост цен на первичном и вторичном рынках, а также сокращения числа сделок


Фото: Станислав Красильников/ТАСС

Новая схема (через эскроу-счета) реализации квартир в новостройках, частично стартовавшая в средине 2019 года, уже повлияла на рынок жилья Москвы.

Рассказываем, какие еще тенденции оказывали давление на рынок первичного и вторичного жилья, что происходило с ценами, а также уровнем спроса и предложения.

Средняя цена предложения новостроек (без учета элитных) выросла, по данным ЦИАН, с 180 до 192 тыс. руб. за 1 кв. м (+6% в декабре 2019-го к декабрю 2018-го). Что интересно: реальная цена (зафиксированная в договорах ДДУ) в годовом выражении выросла еще больше — на 15% (с 150 тыс. руб. в прошлом году до 173 тыс. руб. в 2019 году).

Число сделок c квартирами в столичных новостройках, по данным Росреестра за 10 месяцев 2019 года, выросло на 6% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Аналитики ЦИАН, отмечают что официальные данные искажены из-за нерыночных сделок между юридическими лицами и неполного учета сделок с апартаментами. По данным сплошного анализа выписок ЕГРН, рост спроса составил 1% в абсолютном выражении (число сделок в январе-октябре 2019 составило 64,9 против 64,1 тыс. год назад). В денежном выражении (по оценке цен сделок) рынок вырос на 13%, подсчитали в ЦИАН.

«Первые два квартала показали увеличение объемов реализации на 21-28%. Затем пришел спад, который даже не изменило начавшееся падение ипотечных ставок. Снижение было как в старых границах, так и Новой Москве», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Предложение новостроек в Москве в 2019 году постепенно сокращалось — на 5-10% ежеквартально. В этом году на рынок (без учета апартаментов) вышло на 48% меньше новых проектов, а количество новых упало на 36%., рассказали в «Бон Тоне». Тем не менее, объем непроданных новых квартир все еще высок: на конец года, по оценке ЦИАН, он составляет 2,7 млн кв. м, что на 8% ниже прошлогодних показателей.

На новый механизм продаж (через эскроу) переведено 13% строящихся в столице корпусов (около 8,8 тыс. квартир и апартаментов), уточнили в «Бест-Новострое». Подавляющее большинство проектов останется работать по старым правилам, это говорит о том, что рынок в текущих реалиях все еще находится в переходном состоянии, поэтому подводить итоги прошедшей реформы пока рано, считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

Ключевые тренды на рынке новостроек Москвы в 2019 году

  • Переход на эскроу-счета
  • Снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке, которые поддерживают спрос на первичном рынке
  • Программа реновации пока прямого влияния на рынок не оказывает, но уже в ближайшие годы объемы жилья в реновационных будут конкурировать с жильем от коммерческих застройщиков
  • Рост высотности проектов: если в августе 2017 года средняя этажность по Москве была 18 этажей, корпусов выше 30 этажей на экспозиции было 67, сейчас — 117
  • Активное развитие транспорта — линий метро и запуск МЦД, который привел в первую очередь к росту цен на первичку в Новой Москве

Вторичный рынок

Средняя цена предложения 1 кв. м (без учета элитной недвижимости) в Москве выросла за год до 201 тыс. руб. (рост в декабре 2019-го по отношению к декабрю 2018-го составил 4%). Интересной тенденция нынешнего года стал рост средней стоимости предложения 1 кв. м в условиях ослабления спроса, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Причинами этого стали статистические факторы: накопление в объеме предложения дорогостоящих и малоликвидных лотов, переход во вторичный сегмент большого количества объектов, ранее экспонируемых в новостройках, которые стоят дороже и более качественные по сравнение с советским жилым фондом.

С начала года и по итогам первых 10 месяцев количество сделок купли-продажи практически не изменилось (118 тыс. штук), по сравнению с тем же периодом прошлого года снизилось на 3% (статистика Росрееста по числу договоров купли-продажи и мены). Основные причины ослабления активности покупателей: ухудшение платежеспособности, ощутимый дефицит ликвидного предложения на вторичке, эффект высокой базы (осенью 2018 года наблюдался резкий рост спроса), а также уменьшение количества ипотечных сделок.

Объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы с ноября прошлого года сократился на 5%.

Ключевые тренды на рынке рынке вторичного жилья

  • На рынок вторичного жилья пришли покупатели из сегмента новостроек, которые сочли рискованным заключение сделок в переходный период. После того, как выяснилось, что квартиры в новостройках подорожали незначительно сформировалась обратная тенденция — переход спроса со вторичного рынка в новостройки
  • Активное развитие метро и опережающие темпы роста цен в этих районах. На фоне улучшения транспортной доступности собственники квартир стали активно повышать цены предложения (рост составил +15% в Некрасовке и Кожухово и +20% в прилегающих к метро кварталах Новой Москвы)
  • Реализация программы реновации связана с вымыванием «старой» вторички, что в будущем может повлечь за собой рост цен на качественное вторичное жилье
  • Средний срок экспозиции объявления в базах агрегаторов снизилось почти на четверть (с 120 дней в начале года до 94 дней в IV кв)

 

Источник