Демократизация и общепит: как меняются торговые улицы Москвы


Главными тенденциями на центральных торговых улицах столицы стали увеличения числа кафе и ресторанов, а также в целом демократизация форматов арендаторов


Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

На рынок стрит-ретейла и состав арендаторов на улицах в центре Москвы влияют различные внешние факторы. Среди них благоустройство по программе «Моя улица», запрет на парковки и создание пешеходных улиц, а также снижение покупательской способности населения.

Главным, по оценке, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость» экспертов, стало запрет и сокращение мест для парковки, а также снижение покупательной способности населения. Эти факторы, по мнению руководителя отдела стрит-ретейла компании JLL Екатерины Подлесных, ряде случаев оказало более значительный эффект на уличную торговлю, чем программа благоустройства в центре столицы. Рассказываем, как различные внешние факторы в той или иной степени изменили ландшафт торговых улиц и состав арендаторов на них.

Запрет на парковку

Внешние факторы по-разному влияют на различные улицы или московские проспекты. «Запрет паркинга — главный фактор, который оказал влияние на изменение профиля в сегменте арендаторов в последнее. Самые яркие кейсы — это Тверская, Кутузовский проспект и Садовое кольцо», отмечает руководитель направления стрит-ретейла СBRE Юлия Назарова. При этом, по ее словам, сокращение числа парковочных мест не оказало влияния в моменте. «Тверская, в отличие от Кутузовского, поменялась относительно быстро: какие-то арендаторы ушли, их место заняли другие, некоторые уже успели вернуться на главную торговую улицу страны. Кутузовской проспект до сих пор в процессе изменения, связанных с запретом на парковку, поясняет Назарова.

Сегодня на Кутузовском, по данным CBRE, пустует почти каждое третье торговое помещение. С учетом тех предложений, которые предполагают возможность замены текущего арендатора, вакансия составляет около 30% (за последние пять лет рост почти в 10 раз).

Если говорить о главной улице страны, Тверской, то значительных изменений там не происходило — основные трансформации начались раньше и были вызваны запретом парковки. Присутствие fashion-операторов на Тверской сокращается. По данным JLL, за последние три года их доля снизилась с 18 до 14% в структуре арендаторов, при этом рост наблюдается в сегментах «красота и здоровье» и товарах импульсного спроса, книгах и подарках. В свою очередь, 1-я Тверская-Ямская (продолжение Тверской) лучше себя чувствовать не стала. Расширение пешеходной зоны не привлекло сюда дополнительный трафик, поэтому первые этажи в некоторых домах как стояли пустые, так и сдаются до сих пор, говорит Подлесных.

Аналитики выделяют Садовое кольцо, некоторые участки которого действительно стали оживленнее после проведенной реконструкции, что повлекло за собой увеличение объема общепита с 24 до 27% в целом по магистрали. Новый Арбат — пример улицы, на которую прошедшая программа оказала позитивное влияние, правда, частично. «Создание парковочных карманов привлекло автомобилистов, на улице вырос и пешеходный трафик. На этом фоне выросло количество общепита — с 36% до 42% в среднем. Позитивные изменения произошли на нечетной стороне магистрали, где свободных помещений мало, тогда как четная не пользуется особым спросом — новые точки не открываются, вакантность высока, что поддерживает долю свободных помещений в среднем по улице на уровне выше 10%», — говорит Подлесных.

Демократизация

Главными тенденциями стали увеличение доли общепита и демократизация состава арендаторов на главных торговых улицах столицы. «Благодаря тяготению столичных улиц к недорогой еде и импульсивным малобюджетным покупкам, мы видим уже наступившую демократизацию профилей улиц, ориентированных теперь больше на пешеходов, нежели на более состоятельных автомобилистов, и прогнозируем ее усиление», — говорит директор направления стрит-ритейла Knight Frank Виктория Камлюк.

Главным и лидирующим по всем показателем сегментом уличной торговли, который перетянул на себя основной спрос, за последние пару лет стал общепит. На него, по данным Knight Frank, на который приходится более 40% площадей формата стрит-ритейл внутри ТТК. Этот сегмент лидирует уже три года, и за это время показал рост на 9,4% (с 32,5% до 41,9%). Значительное позитивное влияние «Моей улицы» в компании JLL отмечают на Никольской, где после реконструкции и чемпионата мира стало значительно больше общепита, и все заведения в целом там хорошо зарабатывают. Эта улица прежде не была ресторанной: в середине 2016 года заведения питания составляли 29% арендаторов, тогда как по итогам 1-го полугодие 2019 года — уже 42%, а на Большой Дмитровке — 45%.

В целом за последние три года, по данным Knight Frank, вакансия в стрит-ритейле снизилась с 5,9% до 1,9% в пределах ТТК за последние 3 года. Доля пустующих помещений на центральных пешеходных улицах столицы составила 2,1%, а на центральных транспортно-пешеходных коридорах — 7,4%, сократившись при этом в сравнении с 2017 годом на 3,8% и 1%, соответственно.

«Политика городских властей по «переcадке» жителей Москвы на общественный транспорт и дальше продолжит оказывать значительное влияние на «упрощение» профиля арендаторов, причем не только Кутузовском, но и на других проспектах города. Более того, те товары, за которыми люди чаще всего идут в магазины целенаправленно, такие как стройматериалы, одежда, бытовая техника, и т.д., постепенно будут уступать место магазинам более импульсивного спроса, продающим сувениры, цветы, косметика, предоставляющим сервисные услуги и т.д», — прогнозирует Камлюк. 

Источник